Tekst: Helena Kryukova
Enkelt masterplan
I dag er det ikke nogen hemmelighed for nogen, at Dubai's regering på alle måder forsøger at retfærdiggøre Dubai's uofficielle status som en "fremtidens by." Alle, selv de mest dristige projekter her, modtager ikke kun godkendelse, men også direkte statsstøtte, og statsstrukturer kommer ofte med initiativer, der ikke er ringere og ofte foran de mest dristige ideer fra udviklere. Men når fremtidens futuristiske skib, kaldet Dubai, bevæger sig fremad, begynder de vigtigste træk ved kurset, som det skal følge, at dukke op. De fantastiske projekter med megakomplekser, der opstår her og der, forbløffer selvfølgelig fantasien, men for en vellykket udvikling skal alt dette bringes ind i systemet. Hvad er faktisk de regeringsstrukturer, der planlægger at fremlægge en allerede mere eller mindre klar plan for udviklingen af byen som helhed.
Hovedvægten i udviklingen af byen lægges nu på at øge gennemsigtigheden i masterplaner, samspillet mellem forskellige brancher, off-plan fast ejendom salg ordninger og forståelsen af alle nuancer på markedet for investorer. Men udviklere vil ikke kun være forpligtet, de får hjælp. Med henblik herpå er det planlagt at udvikle en hel pakke med forskellige incitamenter, der hjælper sammen med at nå de mål, som regeringen har sat.
For eksempel inden for den overkommelige boligsektor, der er blevet talt om i Dubai ejendomsmarked de seneste måneder. Ahmad Bukhash, leder af Dubai's Creative Industrial Cluster Development Office, oprettet på initiativ af Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vicepræsident, premierminister for UAE og hersker i Dubai, sagde i en nylig samtale, at fremtiden ligger i det tætte samarbejde mellem private byggefirmaer og emiratets ledelse. Du er nødt til at bygge, men lige hvad byen virkelig har brug for.
De fleste af de store udviklere har for nylig været opmærksomme på opførelsen af projekter i luksussegmentet og har efterladt uden opsyn, især placering af vedligeholdelsespersonale eller udkomster med lav indkomst. Derfor er det ikke overraskende, at det var den luksuriøse boligsektor i perioden med priskorrektion, der først følte det. "I dag er det meget vigtigt at skabe en stærk midtforbindelse, der forbinder de øvre og nedre prissegmenter i Dubai ejendomsmarked," bemærkede Bukhash, "at skabe en arkitektonisk typologi til projekter af forskellige slags. Ikke langt væk er det tidspunkt, hvor der ikke vil være nogen separate, omend store masterplaner "Dubai vil udvikle sig i henhold til en enkelt masterplan."
airbags
Efterhånden som Dubai udvikler sig, bliver behovet tydeligt ikke kun ved standardisering af tilgangen til byudvikling, men også i prisjusteringer. Dette emne kan måske ikke undgås i nogen diskussion af fast ejendom i Dubai. Og den gode nyhed er, at den nuværende periode med prisfald synes at være det vigtigste tegn på stabiliseringen af kursen, som Dubai har taget. Ja, prisnedsættelsen, som eksperter lovede for 2015, kan være fra 10 til 20% ved udgangen af året, men det er præcis, hvad markedet havde brug for, siger de med én stemme.
For eksempel siger en nylig rapport fra Standard & Poor's, et velrenommeret ratingbureau, at både denne gang både udviklerne og markedet som helhed er meget bedre forberedt på den forventede prisreduktion, end det var, siger, i kriseåret 2009. Vi kan sige, at markedet endda forberedte sig til denne sag en slags "airbag". De blev ikke kun diversificeringen af profitstrukturen hos de fleste af de største aktører på ejendomsmarkedet i Dubai, mangfoldigheden af tilbud og stabiliteten i balancen i kapitalstrømme på udviklernes konti. Mere vigtige faktorer er eksterne omstændigheder uafhængigt af deltagernes vilje, nemlig Dubai's svage afhængighed af "olie-nålen" samt en stor procentdel af ejendomsinvesteringer fra udenlandske investorer. Virksomheder, der ikke handler med olie, bidrager meget til Dubais BNP, så de let kan kompensere for den manglende efterspørgsel fra olieselskaber, der har mistet noget af deres glans, hvis nogen, siger Standard & Poor's rapport.
En anden "airbag" til Dubai ejendomsmarked, "en grundlæggende støttefaktor for Dubai boligpriser og lejeboliger i de næste fem år," som Standard & Poor's udtrykte det, vil være væksten i befolkningen i Dubai. Standard & Poors eksperter forudsiger en stigning i antallet af beboere inden for 5-6% i løbet af de næste to år for dette emirat og omkring 7-8% for den samme periode for Abu Dhabi. I henhold til estimater skal Dubai i 2020 nå op på 3 millioner mennesker.
Tid til at investere
Efter vores mening er den mest kritiske faktor i den videre succesrige udvikling af ejendomsmarkedet i Dubai spørgsmålet om udenlandske investeringer. I første kvartal af dette år investerede udenlandske investorer næsten 1,5 milliarder dollars i Dubai ejendom.
Samtidig ser fremtiden for fremtiden endnu mere optimistisk ud: 68% af de investorer, der er undersøgt af det kendte analytiske firma Franklin Templeton, mener, at fast ejendom i UAE vil opretholde sin status som det mest efterspurgte aktiv i de næste 10 år og vil fortsætte med at investere betydelige midler i denne sektor. Franklin Templetons globale undersøgelse omfattede 23 lande og 11.500 investorer over hele verden.
Som et resultat blev det kendt, at køb af fast ejendom i UAE er et af de tre vigtigste investeringsområder blandt globale investorer.
Og på trods af det faktum, at sådanne investeringer traditionelt betragtes som langsigtede med hensyn til tilbagevenden af midler og generering af indtægter, håber 73% af de adspurgte ikke desto mindre at begynde at tjene indtægter fra deres investeringer inden for to år. Sådanne fund af forskerne bekræftes af analytikere hos det førende konsulentfirma Knight Frank. I en nylig rapport bemærkede virksomhedsspecialister, at 40% af ejere af stor kapital i UAE vil investere i fast ejendom. I gennemsnit er 35% af alle investeringspakker fra de største UAE-investorer i fast ejendom. På samme tid investerede 60% af disse investorer sidste år i fast ejendom, hovedsageligt i Dubai's emirat.
Og for 2015 ser prognosen endnu bedre ud: 60% af investorerne vil forlade deres investering i fast ejendom, og yderligere 40% vil investere nye midler i dette aktiv. Samtidig har markedet en stor andel af investorerne med såkaldt stor privat kapital, der overstiger US $ 1 million og en meget stor privat kapital, der overstiger US $ 30 millioner. Disse investorer er primært interesseret i fast ejendom efterfulgt af anden og tredje placering Populariteten af investeringer efterfølges af kontorer, detailhandel og hotelejendomme.
UAE tiltrækker velhavende investorer med tre hovedfordele: levestandard og sundhedspleje (87% af de adspurgte sagde, at dette er den vigtigste faktor), sikkerhed (67%) og politisk stabilitet (67%).
Investorer er lette at forstå, fordi lejeindtægter i Dubai stadig er en af de højeste i verden. I henhold til Global Property Guide ligger bruttomarginen på Dubai ejendomsinvestering i dag fra 5,87% til 7,21%, afhængigt af lejligheden. Samtidig giver lejligheder i et mindre område traditionelt flere indtægter, da de er meget efterspurgte. Til sammenligning er indkomst til investering i fast ejendom i en af de hurtigst voksende byer i verden i Hong Kong 2,82%, i Indien 2,22%, i Singapore 2,83% og endelig i London boliger eller erhvervsejendom kan være i størrelsesordenen 2,72-3,20%. At leje små lejligheder i Dubai kan give deres ejere en indkomst på op til 22% pr. Kvadratmeter per måned og lejligheder i et større område - op til 21% pr. Kvadratmeter per måned.
Afslutningsvis er det værd at bemærke, at Dubai gentagne gange er blevet anerkendt af de førende sociologer i verden som det "lykkeligste" land i Mellemøsten. I sociologisk forstand forstås lykke som forventet levealder og tilfredshed med det, et grundlæggende niveau for livskvalitet og velvære.
Fra dette synspunkt fortjener UAE og især Dubai særlig omtale i FN-rapporten om niveauet for lykke i verdens verdensheldigrapport 2015. Udviklingsplanen for Dubai indtil 2021 indebærer lykke for folket i emiratet som dets hovedmål, national politik som sådan er rettet mod dens øjeblikkelige gennemførelse. hvilket ikke er typisk for alle lande. Niveauet for lægebehandling, niveauet af tilfredshed med interaktionen med miljøet, sikkerhedsniveauet og, vigtigere, evnen til at leve under behagelige forhold, høj kvalitet og bekvem bolig - alt dette gør UAE til et land attraktivt for mange udstationerede. Og hvis det kommer til valg, er eksperter i det mindste set med hensyn til erhvervelse af fast ejendom i dag det mest gunstige tidspunkt for integration i UAE.
For mere information om erhvervelse og forvaltning af fast ejendom i Dubai, kontakt IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected].
