I Dubai, der har oplevet en konstruktions boom i de sidste seks år, er priserne på fast ejendom faldet med 4%. I henhold til Gulf News faldt ejendomspriserne i de mest prestigefyldte projekter beliggende i områderne Burj Dubai ("Dubai Tower") og den menneskeskabte ø Palm Jumeirah med 20-40%.
Med spørgsmål om krisen, faldende ejendomspriser og måder at beskytte investorer henvendte vi os til advokat Ahmed Kashwani, administrerende partner for Kashawani Advokatfirma, og Angelika Shcheglova, direktør for ejendomsselskabet Dacha Real Estate.
Det ser ud til, at mange investorer på det lokale ejendomsmarked er på udkig efter en vej ud af uheldet. Hvad er grunden til dette - med den generelle recession i økonomien eller med noget andet?
Mange UAE-ejendomsinvestorer er i en meget vanskelig situation. Krisen og inflationen har ført til en ændring i den økonomiske status for mange af dem. Urimelige forsinkelser i opførelsen af faciliteter, og nogle gange deres komplette aflysning, undergraver stadigt tilliden til Dubai-markedet, som for ikke så længe siden virkede urørt og absolut pålidelig.
Derfor er investorernes prioriterede ønske om at tilbagebetale deres investerede midler på nuværende tidspunkt helt forståeligt. Desværre er dette ikke altid muligt, men der er en række alternative løsninger, der hjælper med at komme ud af denne situation med mindst mulig tab.
Hvilke muligheder tilbydes investorer?
Der er ikke så mange muligheder, som vi gerne vil, men de findes ikke desto mindre. Tag for eksempel dem, der investerede i flere konstruktioner i gang fra en udvikler, hvor hver af objekterne kun blev delvist betalt. Sådanne investorer kan tilrådes at reducere antallet af genstande ved at beregne de allerede deponerede midler, hvorved de helt eller næsten fuldstændigt betaler dem til det niveau, hvor der ikke kræves yderligere betalinger over en lang periode.
Du kan også rådgive om at reducere omkostningen til objektet. Når alt kommer til alt købte mange fast ejendom til priser, der i dag er langt fra virkeligheden. For eksempel udgjorde omkostningerne pr. Kvadratfod i nogle projekter 5000 dirham, og deres konstruktion er endnu ikke begyndt. Og hvis vi sammenligner fortiden med dagens priser på 1000 dirham per kvadratfod, er det meget vanskeligt at retfærdiggøre fortsættelsen af betalinger for et uafsluttet eller ikke startet projekt til priser, der er 5 gange højere end de nuværende markedspriser.
Du kan også rådgive investorer, forsøge at linke betalinger til byggefasen og ikke til kalenderdatoer eller udsætte dem, indtil projektet faktisk er afsluttet.
Er der ikke mange udviklere som spekulanter klar over, at markedet før eller siden ville kollapse?
Selvfølgelig forstod de. Men som du ved, hvem der ikke tager risici ... Og investorer tog risici, men ingen annullerede markedets love. Dette betyder dog på ingen måde, at investorernes rettigheder ikke skal beskyttes. Mange overdrevent og som vi nu ser, har de helt urimeligt tillid til markedet, fordi de var heldige, og i lang tid tilladte markedet dem at tjene store penge. Bliv ikke skylden for dem, hvad skal du straffe dem.
Tror du ikke, at det største "slag" faldt på udviklerne? Desuden er de ikke altid skyldige i konstruktionsforsinkelser? Er det rimeligt at tvinge udviklere til at gennemgå betingelserne for de kontrakter, som investorerne har aftalt?
En kontrakt er en frivillig aftale mellem parterne, der etablerer, ændrer eller afslutter deres rettigheder og forpligtelser. Derfor er spørgsmålet om, hvorvidt en af parterne har til hensigt at opsige sine forpligtelser i henhold til kontrakten, tilladt og lovligt. Vi kan ikke undlade at henlede Deres opmærksomhed på det faktum, at de fleste af kontrakterne er meget ensidige - de er skrevet i udviklerens interesse og på ingen måde beskytter investorernes interesser. I en række tilfælde, indtil i dag, har investorer ikke engang modtaget sådanne salgskontrakter, og deres betalinger blev foretaget på grundlag af kun formularer til reservation af fast ejendom. I nogle tilfælde har vores kunder ikke engang reservationsformularer, men kun kopier af check eller bankoverførsler foretaget på grundlag af mundtlige aftaler. Kun rettidig bistand fra en professionel advokat vil hjælpe dig med at forstå alle detaljer i kontrakten for effektivt at beskytte dine rettigheder og overholde dine pligter uden at krænke den anden parts rettigheder og tage hensyn til alle nuancer.
Hvor juridisk kompetente er købs- og salgskontrakter, på trods af at de i de fleste tilfælde krænker investorernes rettigheder?
Grundlæggende blev kontrakterne udarbejdet meget kompetent lovligt, hvilket var vildledende for et stort antal investorer. Derfor taler vi altid om behovet for at søge gensidigt fordelagtige løsninger, forhandle med udvikleren og kun i ekstreme tilfælde kontakte domstolene. At gennemføre en retssag og desuden at vinde en sag i retten er en lang og stressende proces. Og inden du indgår et retsforhold, skal du sørge for, at den tiltalte på tidspunktet for modtagelsen af retsafgørelsen har noget at svare på.
Escrow-kontoen skulle være i stand til at gemme og derefter returnere investorernes midler, ikke?
Du har helt ret. Et af de vigtigste skridt, som regeringen i Dubai har taget for at beskytte udenlandske investeringer, samt for at øge pålideligheden af Dubai-ejendomsmarkedet, var vedtagelsen i 2007 af lov nr. 8 “On Escrow Accounts”. Loven bestemmer, at alt kontantprovenu fra salg af fast ejendom i ”off plan” -stadiet (design og konstruktionsstart) skal krediteres en speciel konto og kun anvendes i fremtiden til finansiering af netop denne konstruktion. I tilfælde af overtrædelse af byggevilkårene har Dubai Real Estate Market Tilsynsmyndighed (RERA) ret til at fryse de disponible midler på garantikontoen, og i tilfælde af udviklerens konkurs eller annullering af projektet vil investorer modtage erstatning. RERA fungerer således som en voldgiftsmand ved løsning af tvister mellem køberen og udvikleren. I praksis er situationen imidlertid en anden.
Det vil sige, i dag er systemet stadig ikke effektivt nok til at inspirere investorer igen med tillid?
Vi kan ikke tale om ineffektiv drift af systemet. Vi kan kun oplyse, at desværre intet system er forsikret mod skrupelløse udviklere. I øjeblikket udvikles et antal nye regninger, hvis vedtagelse vil hjælpe Dubai med at genvinde investorernes tillid og tilstrækkeligt overvinde krisen.
Hvordan løser du tvister i dag?
Grundlæggende ved at forhandle med udviklere, både på vegne af og sammen med kunderne. Vores vigtigste opgave er at opnå gensidigt fordelagtige aftaler mellem parterne, mens vi overholder alle de nødvendige formaliteter. Hvis forhandlingerne ikke fører til det ønskede resultat, har vi ikke andet valg end at gå til retten.
Hvis projektet er "frosset", er udvikleren forpligtet til fuldt ud at kompensere investoren for sine investeringer?
Svaret på dette spørgsmål er klart og tydeligt præciseret i afsnit D 11 i artikel 9 i lov nr. 9 af 2009, nemlig: "Hvis konstruktionen af objektet er suspenderet af grunde, der ikke er kontrolleret af bygherren, har bygherren ret til at opsige kontrakten ved at trække 30% af det beløb, som investoren betaler" .
Forsinkelser med hensyn til termer forekommer i ethvert ejendomsmarked. Men hvad anses for acceptabelt?
Artikel 17 i lov nr. 8 fra 2007 bestemmer, at hvis opførelsen af ejendommen ikke er påbegyndt inden for seks måneder fra datoen for udstedelse af tilladelsen til salg af fast ejendom "uden plan" uden nogen gyldig eller acceptabel grund, udelukkes bygherren fra det officielle register, der har ret at udføre aktiviteter.
Kan nogen kontrollere dette?
Som allerede nævnt er RERA, Dubai Real Estate Market Tilsynsmyndighed, ansvarlig for overvågning, hvis hovedopgave er rettidigt at opdatere databasen om registrering af nye objekter, stadier af igangværende konstruktion samt at give oplysninger om suspenderede eller "frosne" objekter.
Er der ikke sådan praksis - betaler du visse sanktioner ved annullering af konstruktionen af en genstand?
Lad os endnu en gang henvende os til ovennævnte lov nr. 9, der absolut klart nedfælder følgende sanktioner:
- Hvis projektet er bygget mindst 80%, har udvikleren ret til fuldt ud at tilbageholde det beløb, som investoren allerede har betalt, og kræve tilbagebetaling af den resterende kontrakt.
- Hvis projektet er bygget mindst 60%, har udvikleren ret til at opsige kontrakten og tilbageholde 40% af objektets samlede omkostninger.
- Hvis opførelsen af projektet ikke har nået 60%, er udvikleren efter kontraktens ophør berettiget til at tilbageholde 25% af de samlede omkostninger.
Disse sanktioner pålægges kun investorer, ligesom loven som helhed.
Hvad skal der juridisk set gøres for at genvinde investorernes tillid?
Økonomien i Dubai er stærkt afhængig af handel, investering og turisme. Imidlertid har den nylige monetære politik i landet ramt et alvorligt slag for den økonomiske udvikling i staten. Ifølge eksperter er den økonomiske udviklingsmodel i Dubai meget afhængig af udenlandsk kapital og store internationale projekter. Regeringen er nødt til at udvikle et program til at stimulere økonomien i den nærmeste fremtid, ellers vil det være vanskeligt at genvinde investorernes tillid på kort sigt.
Som regel tænker ingen, at du først og fremmest skal være i stand til at navigere i de love, der regulerer salgstransaktioner og beskytte dine rettigheder. Rettidig appel til fagfolk, der er veletablerede på ejendomsmarkedet, vil hjælpe med at få komplette oplysninger om projekter og priser samt den nødvendige juridisk support, som uden tvivl vil hjælpe med til at fremskynde processen betydeligt, spare din tid og penge, spare dine nerver.
Kashwani Law Firm og Dacha Real Estate er altid til din tjeneste.
Udvalget af vores tjenester:
- Køb og salg af færdige lejligheder og villaer;
- Køb og salg af kontorer og ikke-produktionslokaler;
- Planlægning og gennemførelse af investeringer i kriseprisfald;
- Før og efter salg (forberedelse af en pakke med dokumenter til salg af ejendom);
- Udlejning af bolig- og ikke-beboelsesejendomme;
- Konsultationer med advokater om ejendomsspørgsmål;
- Registrering af virksomheder og offshore-virksomheder;
- Alle former for juridisk rådgivning.
