Indsendt af: Helena Kryukova Utholdenhed og forsigtig optimisme - sådan kan du beskrive Dubais udviklere og mæglers adfærd i de første måneder af 2015 på baggrund af stigende efterspørgsel og et samtidig prisfald. Det ser ud til, at den vigtigste lærdom, som Dubai lærte af den svære oplevelse i 2008-2009, var opmærksomheden om betydningen af solide fundamenter for enhver entusiasme. Men emiratets entusiasme på ejendomsmarkedet faldt overhovedet ikke.
Ændring af etaper
En naturlig ændring i perioder med aktivitet og relativ afkøling er karakteristisk for ethvert ejendomsmarked. Og Dubai i denne forstand, kan vi sige, var heldig. Efter et følsomt tempo i vækst og stigende priser i slutningen af 2013 - begyndelsen af 2014, som så mindede om mange af den før krisen boom i 2008, at IMF endda udsendte en officiel advarsel til Dubai-myndighederne, var kursændringen mod afkøling relativt smertefri.
Den kritiske fase er allerede afsluttet. Markedsfaldet skete ikke, tværtimod, i andet halvår af 2014 begyndte markedet gradvist og langsomt at erhverve alle funktionerne i en moden og stabil udvikling. Dette skyldtes stort set de rettidige og effektive foranstaltninger fra regeringen i Dubai, som gentagne gange er blevet nævnt i mange kilder. Nu vil jeg gerne sige noget andet. Om, hvad netop dette marked forventer næste.
Den kunstige opskrivning af Dubai-ejendom, kombineret med mætning af markedet med nye boliger af høj kvalitet, ifølge eksperter, vil føre emiratet til den uundgåelige prisjustering i 2015. I begyndelsen af året overvurderede nogle foruroligede analytikere en smule de specifikke prognosetal i denne forbindelse, men efter et par uger korrigerede de deres forudsigelser. Eksperter ved Jones Lang Lasalle, et internationalt analytisk og konsulentbureau, lover således Dubai en 5-10% reduktion i priser for 2015. Ifølge JLL-eksperter steg ejendomspriserne i Dubai kun i de sidste to år i juni 2014 med 56%. I 2015, ifølge JLL, vil 25 tusind enheder af nye boliger blive taget i brug i Dubai, hvilket svarer til 7% af hele emiratets eksisterende boligmasse. Ifølge Craig Plumb, chef for analytik ved JLL i Mellemøsten, er markedet imidlertid ret i stand til at acceptere et sådant antal nye ejendomme uden at sænke priserne. Deres tilbagegang bestemmes derfor mere sandsynligt af andre faktorer, især for høje boligpriser.
Et andet aspekt af prisfastsættelse i mange sektorer i Dubais økonomi, der vekker bekymring hos potentielle investorer i udlandet, er situationen med oliepriser, hvis omkostninger traditionelt er forbundet i offentligheden med priser for alt andet, og især i de arabiske lande, der fører eksport af dette " sort guld. "
I denne forstand har eksperter travlt med at trøste os: Et fald i oliepriserne vil ikke have nogen betydelig indflydelse på boligmarkedet i Dubai. Dette emirat har lidt at gøre med oliehandelsmarkedet, men et fald i aktiekurser med 30% fra topindikatoren i juni 2014 kan svække tilliden hos potentielle investorer, siger eksperter JLL. Situationen på valutamarkedet kan svække aktiviteten hos nogle investorer noget: på grund af dirhams til dollaren er bor i Dubai blevet dyrere for nogle udstationerede, men generelt i denne forstand vil billedet ikke ændre sig, siger JLL-rapporten.
Markedsgrad
At den klare afkøling af Dubai-ejendomsmarkedet er et sikkert tegn på dets stabilisering, ville man tvivle på, hvis kun analytikere udtrykte optimisme i denne forstand.
Den deles dog fuldstændigt af dem, som den videre udvikling af situationen direkte afhænger af, dvs. markedsdeltagerne selv, udviklere og mæglere, nøgletal i branchen. 90% af Dubais ejendomsmarked kontrolleres i øjeblikket af fire industrigiganter - Nakheel, Damac, Dubai Properties og Emaar. Derfor påvirker svingninger i fortjeneste og aktivitet hos disse udviklere betydeligt situationen på ejendomsmarkedet som helhed.
For eksempel kæmpen på Dubai ejendomsmarked Nakheel, der i 2014 bestilte 132 nye boligejendomme på den menneskeskabte ø Palm Jumeirah og en række ejendomme i områder i Dubai som A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park og Jumeirah Højder forventer betydelig vækst i 2015 og vil ikke nedbringe tempoet i dens aktivitet. Virksomheden har til hensigt at øge sine lejeindtægter op til US $ 2 milliarder pr. År på grund af næsten en million nye kvadratmeter detailareal, som bygherren vil igangsætte i det indeværende år, samt 30 tusind nye boligfaciliteter, der vil blive lejet . Nakheel sikrede bankernes støtte i de næste fire år - finansinstitutter vil give udvikleren lån på mindst 2,15 mia. US $. Nakheel har selv til hensigt at levere byggekontrakter i 2015 for i alt 1,91 mia. US $, hvorimod sidste år var dette tal 1,44 milliarder dollars.
En anden stor aktør i Dubai ejendomssektor, Damac, præsenterede også sin prognose for fremtiden: I 2015 vil markedet sandsynligvis stabilisere sig, mens det i 2016-2017 sandsynligvis vil antallet af nye projekter, der er bestilt, falde, hvilket kan føre til en ny runde prisstigninger.
Den kollektive mening fra de fleste af deltagerne på Dubai ejendomsmarked bekræfter også moderering af faldet i boligpriserne i Dubai i 2015, men han kalder andre for faldets faktorer. Dette er først og fremmest en stigning i gebyrer for salg af fast ejendom, strengere regler for udstedelse af realkreditlån og mangel på overkommelige boliger på trods af, at UAE regelmæssigt har ført klassificeringerne med hensyn til mængden af fast ejendom, der er sat i drift i de senere år. . F.eks. Anslås den samlede værdi af fast ejendom, der blev bygget i 2014, til 21,28 milliarder dollars. Men desværre er andelen af de mest efterspurgte og overkommelige ejendomme i denne samlede masse for lille, og dermed den overdrevne efterspørgsel efter den.
Timeshare og crowdfunding
Og disse to nye ord blev sagt af ejendomsinvestorer selv, som konstant er på udkig efter nye og mest rentable måder at investere i den mest pålidelige sfære, sfære af boligejendom. Specielt for Dubai og UAE som helhed er disse to koncepter blevet særligt relevante netop på grund af den konstante stigning i priser, som ikke tillader investorer med et begrænset budget at købe separate boliger til brug året rundt. Og her reddes timeshare og crowdfunding.
Disse koncepter er imidlertid nye, netop for Dubai, hvor dette år for første gang et fulde forslag om samfinansiering af boligkøb dukkede op på markedet. Et sådant tilbud blev givet til små investorer af DURISE vedrørende lejligheder i Old Town Island-komplekset i det centrale kvarter af Dubai Souq A1 Bahar. I henhold til et forslag fra DURISE vil det minimum af investeringer, som interessentehavere kan investere i et fælles køb af boliger på grundlag af crowdfunding, være USD 5000.
Crowdfunding-konceptet er rettet mod de potentielle investorer, der ikke har tilstrækkelige midler til uafhængigt køb af individuelle boliger, men som kan investere en del af de penge, der er nødvendige for at købe en bestemt ejendom. Mellemvirksomheden formår således at skaffe tilstrækkelige midler til at købe en (lejlighed) eller flere (op til hele komplekset) ejendomsobjekter, og aktieindehavere-investorer bliver fulde ejere af denne ejendom på lige vilkår.
Generelt er crowdfunding-ordninger ret forskellige og involverer forskellige former for investordeltagelse. Dette princip om investering i fast ejendom har for nylig været af stor interesse for investorer i Rusland og andre lande i verden. I Dubai "crowdfunding" i forhold til fast ejendom "kun undersøge jorden." En anden type investering i fast ejendom, der optrådte i Dubai relativt for nylig og derfor ikke var kendt for alle, var begrebet timeshare. Ifølge en ny analytisk rapport fra marketingfirmaet AFH, vil Dubai ejendomsmarked vinde mindst 3,8 mia. USD i omsætning på kort sigt på grund af øget efterspørgsel efter fast ejendom i timesharesektoren.
Timeshare antager, at udlejer har ret til at bo i sin lejlighed eller hus i en bestemt periode i løbet af året (normalt en periode fra en måned til tre i året efter ejerens valg), og resten af tiden ejendommen udlejes af en forvaltningsorganisation, som ejeren overdrager denne ret til eller den, der oprindeligt byggede og driver dette boligkompleks. Således bringer boliger indkomst til husejeren, og påfylder samtidig fonden til hotelejendomme i byen. Denne form for ejerskab omtales også ofte som delt eller fælles ejerskab. Timeshare-industrien i UAE voksede kun med 15-20% i 2013, og i 2014 - med yderligere 30%, ifølge AFH-rapporten. Men efterspørgslen efter sådanne gæstfrihedsfaciliteter vokser år for år, både fra turister, der ønsker at bo i komfortable lejligheder, og fra investorer, der ønsker at købe et andet hjem til sig selv, som på samme tid med fordel kan lejes ud det meste af året.
Således er det åbenlyst, at Dubai har bevist sin evne til at lære af fejl: nu fremkalder væksten i ejendomspriser her ikke kollaps, men giver kun anledning til nye måder at styre både markedet og investeringerne på, hvilket resulterede i introduktionen af relativt nye crowdfunding- og timeshare-ordninger for Dubai. Uanset hvad årsagerne til udsving på ejendomsmarkedet i Dubai er, er en ting åbenlyst: De har alle et reelt grundlag, hvilket betyder, at prisændringer ikke kan betragtes som et tegn på markedsforringelse, men snarere et tegn på dens endelige modenhed, som kun kommer i en periode med fuldstændig stabilitet .
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af fast ejendom i Dubai fra IMEXReal Estate specialister via telefon, i Moskva +7 495 5100008, gratis telefon i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected] .
