Graden af lidenskab på Dubais ejendomsmarked, som skal forstås som det hurtige tempo i udviklingspriser for priser og aktivitet, er faldet markant i de sidste to kvartaler af året. Og det betyder, at den nye bølge af "guld" -ruset i fast ejendom, som så bekymrede eksperter sov, og efterlod ejendomsmarkedet i en relativt sund og lovende tilstand.
Op- og nedture
Hvis de vigtigste nyheder for hele det foregående år og begyndelsen af det indeværende år var antallet af analytikere, der kæmpende meddeler en ny skyhøj spiral i priserne på ejendomsmarkedet i Dubai, er det i dag allerede muligt at bemærke, at alle advarsler fra autoritative verdensorganisationer om faren for overophedning af markedet og fremkomsten af en ny "finansiel boble" ikke er var forgæves, og de foranstaltninger, som regeringen i Dubai havde truffet som reaktion på disse advarsler, var meget effektive. Allerede i den første af efterårsrapporterne fra internationale konsulentfirmaer, den årlige rapport om status på ejendomsmarkedet "UAE Real Estate 2014" fra Cluttons, kunne man sige, at en konsekvent og tilsyneladende langsigtet afmatning i prisvæksten både i salgssegmentet og i lejesegmentet. Statistikker over Dubai-ejendomsmarkedet indikerer, at huslejepriserne væsentligt bremsede væksten i segmentet med dyre ejendomme, primært på grund af lavere efterspørgsel. Og i UAE's hovedstad, Abu Dhabi, vil et fald i lejevækstraterne snart udjævne de lokale priser med Dubai, advarer Cluttons-eksperter.
Andre virksomheder gentager Cluttons 'analytikere. Agenturet Colliers International i sin sidste septemberrapport om ejendomspriser i UAE viser, at væksten i ejendomspriser i Dubai i andet kvartal af året faldt med næsten halvdelen i forhold til det foregående kvartal og kun udgjorde 3%. Rapporten siger, at en sådan stabilisering af situationen med priserne på ejendomsmarkedet i Dubai havde tre hovedårsager: For det første er dette en stigning i lejepriserne, og for det andet en velovervejet politik fra emiratets tilsynsmyndigheder, især indførelsen af begrænsninger i størrelsen på lån og for det tredje en fordobling af registreringsgebyret for salg af boliger. Nu er væksten i efterspørgsel begrænset af størrelsen på lånet, begrænset af UAE's centralbank til 75% af værdien af fast ejendom for udstationerede og op til 80% for borgere i UAE, samt en forhøjet procentdel af registreringsgebyret for salg af fast ejendom, som steg fra 2% til 4%.
På den anden side er Dubai stadig den ubestridte verdensleder med hensyn til årlig prisvækst for femte kvartal i træk. Ifølge alle de samme velrenommerede agenturer er det usandsynligt, at denne situation vedvarer i lang tid. Naturligvis har emiratet taget en god start, og nu vil det være vanskeligt for andre nye markeder at indhente det med hensyn til prisvækst, men den gode nyhed er, at denne høje indikator i det mindste har stoppet sin farlige hurtige vækst kvartalsvis. Et andet analytisk agentur Knight Frank bemærker, at det globale husprisindeks for Dubai i tredje kvartal af året faldt til 24% fra 27,7% ifølge dataene på det tidspunkt, hvor det forrige indeks blev udarbejdet i marts, men stadig er det mest højt blandt 53 lande præsenteret i rapporten. I henhold til Knight Frank steg huspriserne i Dubai også for 7 måneder fra fjerde kvartal 2013 til 2. kvartal 2014 med 7,4%, og for perioden af de sidste tre måneder fra første til andet kvartal i år - med 3, 9%. Mellemklasseboligsegmentet i Dubai udvikler sig imidlertid som i andre emirater mest aktivt og overgår luksuselitets ejendomssegment med hensyn til prisvækst. Dette skyldes i vid udstrækning begrænsningen på lånets størrelse, hvorefter købere, der ønsker at købe boliger til en værdi af op til 1,5 millioner dollars, har mere frihed til at få realkreditlån. over de næste 12-18 måneder vil fortsætte med at vokse hurtigere end nogen anden. Generelt i verden på ejendomsmarkederne er der en svag opadgående prisudvikling: Der blev registreret en stigning i husomkostningerne i 40 af de 53 lande, der blev overvejet i rapporten. Forskellen i prisvækst mellem de øverste og nederste positioner i vurderingen fra Knight Frank forbliver imidlertid den samme, i gennemsnit 30-35%.
Bommen af nye projekter
På trods af afmatningen i ejendomspriserne i UAE som helhed er aktiviteten hos lokale og udenlandske udviklere dog først intensiveret siden begyndelsen af efteråret. Dette blev meget lettet af Cityscape Global 2014, den største internationale ejendomsudstilling, der blev afholdt i Dubai i september, og som samlet næsten 50 tusinde besøgende og deltagere fra forskellige lande i sine pavilloner. Det er imidlertid ikke overraskende, at før og efter den tre-dages begivenhed både i Dubai selv og i UAE som helhed, var der en vis stilhed ved lanceringen af nye projekter.
Men på den anden side kompenserede selve udstillingen mere end den efterfølgende markeds ro: I begivenhedens tre dage blev der annonceret 27 nye ejendomsprojekter til et rekordbeløb på 10,8 milliarder dollars. Blandt de mest aktive og prominente deltagere af Cityscape Global, såsom virksomheder som Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac og Meydan Group. Ifølge arrangøren af Informa-udstillingen var det samlede antal besøgende i år 42% højere end sidste år, så ved den næste begivenhed næste år planlægges det at udvide området med udstillingshaller med 25%, hvilket i år placerede 208 udstillerstander.
Generelt, hvis vi taler om aktiviteten for både udviklere og købere på ejendomsmarkedet, er det værd at bemærke, at ingen af dem vil stoppe, og der er gode grunde til dette. Jo mere fast ejendom der skal bygges i UAE, desto mindre pres vil der være på den eksisterende fond, og jo mere overkommelige priser vil være, især hvis udviklere koncentrerer deres aktiviteter inden for segmentet til prisfastsatte boliger, som allerede gør alvorlige fremskridt. Ifølge Dubai landafdeling i dag er Dubai Real Estate Fund fyldt med 42 nye projekter fra førende udviklere, herunder 17 større projekter til opførelse af villaer og rækkehuse. Efter afslutningen af deres implementering vises 11.250 nye boligenheder på markedet, hvoraf 3.041 vil være villaer i 17 fast ejendomsprojekter, og 8.209 objekter vil være lejligheder i de resterende 25 projekter. Ifølge de fleste eksperter vil regionens stærke økonomiske position, forbedring af investorforventningerne til yderligere markedsudvikling samt forventningen om EXPO2020 verdensudstillingen i Dubai blive de vigtigste afgørende faktorer for prisfastsættelse, efterspørgsel efter fast ejendom i UAE samt for udviklernes aktivitet og stigning antallet af nye projekter kommer snart. Og med hensyn til investorernes voksende tillid i dag er der alle de nødvendige grunde. Vækst i investeringsmængden Regeringen og regeringsorganerne i Dubai bliver ikke trætte til at forbedre og skærpe instrumenterne til styring og regulering af ejendomsmarkedet, så investorernes appetit vokser i forhold til deres interesse. Investorernes tillid forventes at blive væsentligt forbedret af en ny lov kaldet Tanweer, som vil være den første af sin art ikke kun i Dubai, men også i verdenspraksis. Det vil give ejendomsinvestorer mulighed for at få 100% tilbage af deres investeringer, hvis udvikleren ikke klarer at færdiggøre byggeriet af fast ejendomsprojektet til tiden.
Investoren vil også være i stand til at sagsøge og kræve kompensation for sine investeringer, hvis udvikleren med vilje vildleder investoren eller ændrer nuancerne i projektet uden forudgående godkendelse fra investor og myndigheder. Eventuelle nye handlinger fra udvikleren eller mægleren, der fører til krænkelse af garantiforpligtelserne fra ham, samt overtrædelse af eventuelle klausuler i kontrakten mellem sælgeren eller mægleren og køberen eller investoren, samt vildledning af investoren med hensyn til udseendet af objektet, kan også være en grund til retssag efter den nye lov. fast ejendom og dens egenskaber. Imidlertid skal alle de ovennævnte overtrædelser stadig bevises ved hjælp af en ekspertvurdering, bemærker instituttet.
Derudover vil Dubai Real Estate Market Regulatory Agency (RERA) også påtage sig mæglervirksomheder - de vigtigste metoder til overvågning af aktiviteterne i sådanne organisationer vil blive lidt ændret i retning af stramning. Markedsstabiliseringsforanstaltninger kombineret med andre vigtige faktorer har ikke bremset væksten i investeringerne i UAE-økonomien, hvilket i år ikke bare var imponerende, men uden overdrivelse, bedøvelse. Væksten i investeringer i Dubai's økonomi for året beløb sig til 2174,3%, mens andre førende byer i verden, inkluderet i rangeringen af de mest populære byer for investorer fra C & W-analysekontoret, kun kan prale af dobbeltcifret vækst i investeringer over året. Takket være denne indikator var Dubai i stand til at stige på denne liste straks fra 186. placering til 39. plads.
Seværdigheder og forlystelser
Investorernes interesse er desto mere stor, fordi der ud over de gunstige forhold i UAE som helhed og især i Dubai er der masser af ting, der virkelig er værd at investere i, når det kommer til ejendomssektoren. Dubai i dag kan sikkert kaldes en af mestrene med hensyn til mængden af det, der almindeligvis kaldes tiltrækningsordet, det vil sige objekter, der er særligt attraktive ikke kun for turister, men også for investorer. Pavillionerne til den førnævnte Cityscape Global-udstilling viste sig at være særlig rige i denne efterårssæson. De fleste af disse byggeprojekter er endnu ikke startet i afventning af tilladelser. Nu kan du imidlertid fremhæve for eksempel det nye, sekundære i en række 46-etagers legendariske Royal Atlantis-hotel på Palm Jumeirah, som bliver det næststørste hotel på øen efter selve Atlantis The Palm. Bygningen af denne "attraktion" vil koste Dubai Investment Corporation (ICD) 1,4 milliarder dollars. Hvad angår attraktionerne, vil de blive overrasket over Dubai Parks & Resorts, hvis samlede omkostninger er ca. 10 milliarder dollars. Dette underholdningskompleks, der ligger I Jebel Ali-området vil der være tre forlystelsesparker: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai og Legoland Dubai. Og hvis alle mirakler og verdensrekorder ikke kan tiltrække nye beboere og investorer her, vil de måske blive overbevist af en Savills-rapport kaldet World Research Report, som viser, at livet i Dubai i dag er blevet 16% billigere end i krisen før 2008 . Således kan vi sige, at det nu er tid til at blive beboer i "fremtidens by" for at være personligt vidne til alle hans yderligere fantastiske forandringer.
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af din ejendom i Dubai fra specialisterne i IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected]
