Årets emner
De overvældende optimistiske prognoser for begyndelsen af året for Dubai-ejendomsmarkedet tæt på slutningen af året gav plads for mere tilbageholdne skøn og forsigtige prognoser for næste år på grund af den åbenlyse afmatning i vækstraten i ejendomssektoren i emiratet.
De to hovedtemaer, der blev drøftet gennem året, var afmatningen i vækst i fast ejendom og de samlede reduktioner i antallet af transaktioner og boomet i opførelsen af nye ikke-planlagte boligprojekter på den anden side. Imidlertid har mange mistet synet af nogle mindre bemærkelsesværdige, men ikke mindre betydningsfulde detaljer, som vi foreslår, at du er opmærksom på.
Den første ting, som mange analytikere overså, var opførsel fra enhedskøbere på det sekundære marked og den tilhørende stigning i procentdelen af lånte midler, der blev brugt til at købe fast ejendom. Hvis købernes samlede aktivitet i 2014 faldt støt, steg kurven for brug af realkreditudlån også støt. Det samlede antal lån, der blev udstedt til køb af boliger i Dubai i løbet af året steg som helhed med 18%. På samme tid havde væksten i antallet af realkreditlån også sine egne karakteristika forbundet med opførsel af købere på det færdige ejendomsmarked. I modsætning til, hvad mange mæglere tror på, at små lejligheder, især studios og 1-værelses lejligheder, prioriterer vigtigt, viser statistikker, at lejligheder med to og tre soveværelser er i den største efterspørgsel på markedet.
Statistik over realkreditudlån bekræfter kun denne udtalelse fra eksperter. Så 37% af alle lån, der blev udstedt til lejligheder, var beregnet til køb af lejligheder med to soveværelser og yderligere 21% - til køb af lejligheder med tre soveværelser. Således er den største efterspørgsel efter lejligheder nu observeret i dette særlige segment, som udviklere skal tage højde for, når der lanceres nye projekter. Efterspørgslen efter villaer, der er baseret på data om realkreditudlån, hersker dog stadig. De fleste af realkreditlånene, nemlig 65%, blev specifikt udstedt til køb af villaer. For at bestemme balancen mellem udbud og efterspørgsel bruger analytikere på ejendomsmarkedet normalt de tre vigtigste kriterier: placering, interne optagelser og priskategori på fast ejendom.
Og hvis vi allerede har nævnt væksten i efterspørgslen efter lejligheder med to og tre soveværelser (meterfaktor), er de første og tredje kriterier, placering og omkostninger til fast ejendom forbundet med hinanden, når det kommer til Dubai. Jo højere popularitet dette område er, jo højere er prisen. Således blev sådanne områder og beboelsessamfund i Dubai som JLT, Dubai Marina, Sports City og Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches de mest efterspurgte af købere, og derfor de dyreste i det forgangne år. Og hvis JLT og Dubai Marina simpelthen var mest efterspurgt blandt dem, der ønskede at optage et lån for at købe en lejlighed, så tog Sports City og Jumeirah Village Circle i denne forstand de førende positioner med hensyn til den største stigning i antallet af realkreditlån til køb af lejligheder i procent af året. Emirates Living og Arabian Ranches er for deres del blevet de mest efterspurgte lokationer for villakøbere.
Til leje VS ejendom
Og endelig skal der nævnes to andre vigtige tendenser, som hvis de blev bemærket af ejendomsmarkedsanalytikere i 2014, så ikke alle. Den første tendens er tendensen hos et stigende antal lejere til at blive husejere. Repræsentanter for den øverste middelklasse af udstationerede, der lejer boliger i Dubai, begyndte at finde udgifterne til leje for meget byrdefuldt for deres indkomst. Ifølge eksperter steg udgifterne til leje af lejligheder og villaer i Dubai som helhed for året med mindst 24%. Og selvom mange lejere er beskyttet af huslejer, der ikke tillader huslejeforhøjelser inden udløbet af visse lejeperioder, var mange lejere stadig nødt til at tackle problemet med en stigning. Derfor overvejer et stigende antal af dem at købe deres egne boliger, hvorfor naturligvis også efterspørgslen vokser. Derfor bør denne tendens også betragtes som en vigtig komponent i efterspørgslen. På samme tid har denne kategori af købere som regel en grænse, som de selv bestemmer for at købe et hjem. Dette er et gennemsnit på 550 tusind dollars. Det beløb, du kan købe en lejlighed med to soveværelser til. Det var dette beløb, der blev den øvre grænse for 85% af alle realkreditlån, der blev udstedt i 2014 i Dubai.
Den sidstnævnte tendens, der giver mening at sige, kan tjene som en generel konklusion for analysen af de førende træk ved udviklingen af Dubai-ejendomsmarkedet i 2014, samt et svar på markedsdeltagernes største frygt. Et fald i omfanget af transaktioner blev observeret i det udgående år i Dubai kun inden for segmentet med kontantafvikling, køb af boliger til "rigtige penge" såvel som i segmentet med spekulativ bolighandel. Bremsning af disse markedssektorer skete på grund af rettidige og effektive foranstaltninger fra Dubai-regeringen, som gjorde det muligt at forbedre hele boligmarkedet som helhed. Således observeres en afmatning i markedsaktiviteten, skyldes den udelukkende en recession i de "usunde" sektorer, som allerede kræver at begrænse deres fremskridt.
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af fast ejendom i Dubai fra specialisterne i IMEXReal Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected]
