Udbud, efterspørgsel, investeringsmuligheder
Dubais marked for boliger er overfyldt: købere, sælgere, fast ejendom. Det kommercielle ejendomssegment er stadig i skyggen, men som nylige undersøgelser viser, er det meget mere attraktivt for investorer. For at genopfylde vores viden om erhvervsejendomme vendte vi os til en ekspert - Mr. Shahram Abdullah Zadeh, administrerende direktør for en af de største udviklere i Dubai, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, hvordan skete det, at i Dubai, der positionerer sig som centrum for erhvervslivet i regionen, bygges tusinder af boliger til boliger og kun snesevis af kontorlokaler?
Det skete historisk. Siden 2002, hvor udlændinge fik lov til at investere i emiratets ejendom, begyndte boligmarkedet hurtigt at vokse. De fleste af investeringerne gik til køb af lejligheder og villaer, og den manglende efterspørgsel efter kommerciel plads gav ikke anledning til tilbud.
I dag har situationen ændret sig dramatisk. Mange forretningsledere i verden flytter deres hovedkontor til Dubai, åbner filialer og repræsentationskontorer. Dubai-forretningsfolk erstatter også gamle kontorer med nye, mere rummelige og prestigefyldte. I løbet af de sidste fire år siden indførelsen af frihallen har byen modtaget flere hundrede færdige boligenheder, hundreder af tårne og villaer på vej. Hvor vil deres ejere arbejde? Selvfølgelig i Dubai.
Det viser sig, at det nu er meget mere rentabelt at investere i erhvervsejendomme end i boliger?
Selvfølgelig. Et afkast på investering i Dubais kommercielle ejendom er garanteret i op til 5 år. Intetsteds i verden betaler investeringer sig så hurtigt. Inden for ejendomssektoren forekommer et fuldt investeringsafkast kun inden for 7-8 år.
Behovet for kommerciel plads i Dubai i dag er omkring 3 millioner kvadratmeter. meter. Når de er færdige, har Dubai brug for yderligere 2-3 millioner kvadratmeter. meter af kontorer. Og mens emiratet vokser, kan denne proces ikke stoppes. Det faktum, at der er mangel på god kontorlokale i Dubai, bevises også ved stigende lejepriser.
Hvad kan investorer forvente at købe et kontor i dit Jumeirah Business Center 1, 2, 3 og 4 projekter?
Vi garanterer et fuldt afkast på investeringen i 4 og et halvt år. Og dette tager ikke højde for, at udgifterne til leje i Dubai stiger hvert år med 20-30%.
Døm selv. I dag lejes en kvadratmeter kontorlokale i et prestigefyldt område i Dubai for mindst 700-800 dollars om året. For en måned siden kostede det $ 100 billigere. I betragtning af at omkostningen pr. Kvadratmeter ved Jumeirah Business Center 1, 2, 3 og 4 starter ved $ 3000 - $ 3.300, er det let at beregne, hvor rentabelt vores tilbud er. Investorer, der køber kontorer til deres virksomheder, vil blive forsikret mod stigning i lejepriser ved at yde bidrag til deres egne lokaler i stedet for at betale andres.
Dette forudsat at det købte kontor ikke vil være tomt. Men hvordan kan man være sikker på dette?
Der bør ikke være nogen tvivl om dette. Vi garanterer levering af de købte lokaler til en langvarig lejekontrakt efter afslutningen af transaktionen, for dette selskab har en særlig afdeling. Og da vi påtager os dette ansvar, er vi overbeviste om, at kontorer i Jumeirah Business Center 1, 2, 3 og 4 vil blive taget i brug inden overdrivelsen af arbejdet
Hvad ligger der bag dine garantier?
For det første var der ingen konkurrenter i nærheden af Jumeirah Lake Towers-området, hvor vi bygger Jumeirah Business Center 1, 2, 3 og 4, og vil sandsynligvis ikke gøre det. Dette er det bedste sted at gøre forretninger i Dubai. Centret er beliggende i en strategisk beliggenhed ved siden af de største bygninger i den "nye Dubai", hvor mere end 3.000 boliger og villaer vil blive taget i brug, hvis beboere usandsynligt vil ønske at tilbringe flere timer om dagen i en bil. Deres tid er dyr.
For det andet ligger kun fem minutter fra Jumeirah Lake Towers Jebel Ali Free Economic Zone, hvor du som bekendt skal stå på ventelisten i to til tre år for at få et kontor. Snart åbnes en af de største lufthavne i verden i Jebel Ali-området. I nærheden ligger to af Dubais mest storslåede indkøbscentre, som allerede er i drift.
For det tredje er der allerede investeret milliarder af dollars i infrastrukturen i Jumeirah Lake Towers, og hvis du ser på den generelle plan, som simpelthen er nødvendig, når du tager en købsbeslutning, vil du se, hvor gennemtænkt det er: bygningerne er placeret i en afstand fra hinanden, en masse fri grøn plads, meget vand, brede veje.
Stemmer det, at Jumeirah Lake Towers også vil være en fri økonomisk zone?
Ja det er det. Jumeirah Lake Towers vil blive en del af Dubai Multi Commodities Center (DMCC) under protektion af regeringen i Dubai. Dette er et strategisk vigtigt punkt, da vores investorer sammen med alle rettigheder for ejeren af fri ejendom modtager en virksomhedslicens fra SEZ. Dette betyder, at de vil være i stand til helt at eje virksomheden uden deltagelse af lokale partnere, glemme skat og papirarbejde. 100% kontorejerskab + 100% forretningsejerskab, hvad har en forretningsfolk ellers brug for?
Hvordan adskiller Jumeirah Business Center 1, 2, 3 og 4 sig fra andre bygninger i området?
De kendetegnes ved det faktum, at de er under ledelse af det enorme harmonisk arbejdende selskab Al Fajer Enterprises, der er kendt i mere end 40 år på UAE-markedet. Derfor kan vi give vores kunder A til Z service under ét tag.
Forretningscentre bygges af vores eget firma, som donerede Wild Wadi vandland til Dubai, Ibn Battuta Mall, Al Mooroj Rotana-komplekset og flere bygninger på Sheikh Zayed Highway. Vi garanterer, at vores forretningscentre vil blive leveret til tiden, og dette fremgår af kontrakten. Arkitektonisk design og interiørdesign i alle Jumeirah Business Center imødekommer de højeste krav i dagens forretningsmiljø. Hver af bygningerne har en rummelig atriumhal, særlige lokaler til generel brug, det nødvendige udstyr og tjenester til effektiv forretning, muligheder for rekreation og sport.
Vi har en speciel enhed, der beskæftiger sig med interiørdesign. Vores investorer vil blive skånet for en sådan hovedpine som interiørdesign, de vil simpelthen modtage nøglefærdige kontorer, når objekterne tages i brug. Alle bygninger vil blive serviceret af et specielt "smart system", der med fordel påvirker hjælpeposter.
Vi tilbyder også vores kunder 27 års erfaring på ejendomsadministrationsmarkedet. Samtidig vil de alle blive medlem af ejersammenslutningen, som vil være i stand til at "afskedige" Al Fajer fra stillingen som manager. Men det vil være mere sandsynligt vrøvl: vi kender vores arbejde.
Stemmer det, at investorer fra Rusland og SNG-landene i alt købt halvanden ud af fire af dine bygninger?
Ja, det er sådan, og nu indgår vi en række store kontrakter med investorer fra den tidligere Sovjetunionen. Ikrafttrædelsen af en ny lov om fast ejendom, der blev offentliggjort i marts i år, gav investeringsaktiviteten en ny drivkraft. Da bankerne begyndte at give lån mere villigt, forstår investorerne, at der er flere kreditværdige mennesker på markedet, og det vil føre til højere priser.
Men borgere i SNG er nu blevet mere kræsne: De er velinformerede og forberedte på købet. De er interesseret i specifikke papirer, tal og fakta. Tilsyneladende er det derfor let og behageligt for os at arbejde sammen.
For nylig har vi sammen med vores langsigtede partner, Commercial Bank of Abu Dhabi, udviklet en særlig pantelån til russisk-talende investorer. Stort set takket være ham blev vores bygninger solgt på rekordtid.
