De fleste ofte stillede spørgsmål besvares af IMEX REAL ESTATE SPECIALISTER
DMITRY INSURANCE, ejendomsmægler hos IMEX Real Estate
"Dubai er en by med besøgende. Mere end 90% af de næsten to millioner indbyggere i storbyen er udvandrere. Få af dem har råd til at købe deres egne boliger, men alle har brug for at bo, arbejde og slappe af et eller andet sted. Og derfor er lejemarkedet meget udviklet. Dette til gengæld gør fast ejendom i Dubai attraktivt ud fra investeringernes synspunkt, fordi lejeindtægter er to til tre gange højere end på udviklede markeder, og der er ingen indkomstskatter eller ejendomsskatter. "
Kan udenlandske borgere købe ejendom i Dubai?
Borgere i fremmede lande, der ikke er medlem af Arab Gulf Cooperation Council (GCC), har kun ret til at erhverve fuld ejerskab af fast ejendom i Dubai ("frihold") i specielt udpegede territorier i de såkaldte friholdsområder. Listen over sådanne zoner er oprettet ved dekret fra Dubai's Lineal nr. 3 fra 2006. Disse inkluderer næsten hele territoriet i "nye Dubai", herunder så populære områder som Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers og andre.
Er der behov for registrering af fast ejendom i Dubai, og hvem er involveret i den?
Registrering af ejendomsrettigheder i Dubai håndteres af Dubai Land Department. I dag er ejendomsrettigheder, langfristede leasingaftaler, pantelån i fast ejendom og andre transaktioner registreret i det tilsvarende register. Registrering udføres både på færdigfremstillede og idriftsatte anlæg samt på byggepladser (”off-plan”). I det første tilfælde modtager ejeren et registreringsattest for fast ejendom (titelaftale), og i tilfælde af registrering af ejendom, der endnu ikke er afsluttet (Oqood-registrering) - den indledende salgskontrakt (initial salgskontrakt). Ved registrering af ejerskab i Dubai Land Department betales et registreringsgebyr på 2% af værdien af ejendommen plus en lille fast betaling for forberedelse og udskrivning af de nødvendige dokumenter.
Hvilke skatter skal en ejendomsejer betale i Dubai?
Der er ingen ejendoms- og indkomstskatter i De Forenede Arabiske Emirater. Derfor har besiddelse af fast ejendom i Dubai såvel som modtagelse af indkomst, for eksempel fra dets leje, ikke nogen skattemæssige konsekvenser for ejeren inden for UAE-jurisdiktion.
Det skal imidlertid forstås, at ejeren af fast ejendom er ansvarlig for dets rette vedligeholdelse og er forpligtet til at betale omkostningerne til dets vedligeholdelse (de såkaldte vedligeholdelsesgebyrer eller servicegebyrer) oprettet af administrationsselskabet eller sammenslutningen af husejere (hvis en sådan forening allerede er oprettet). Som regel opkræves sådanne betalinger årligt et år i forvejen, og for Dubai, afhængigt af projektet, ligger de et sted mellem 20 og 80 dollars per kvadratmeter. m om året.
Hvordan er køb af fast ejendom i Dubai?
I de mest generelle vilkår er proceduren for køb af ejendom i Dubai i de fleste tilfælde som følger:
- Køberen vælger den ejendom, som han ønsker at købe.
- Sælgeren og køberen underskriver en salgskontrakt, der afspejler alle transaktionens parametre, især:
- værdien af den erhvervede ejendom
- yderligere betalinger relateret til transaktionen (agenternes provision, betalinger til udvikleren, registreringsgebyr, refusion til sælgeren af omkostningerne ved vedligeholdelse betalt på forhånd osv.),
- den periode, i hvilken købs- og salgstransaktionen skal gennemføres,
- vilkår og procedure for afvikling
- parternes ansvar i tilfælde af manglende opfyldelse af kontraktbetingelserne.
- Når man underskriver en salgskontrakt med sælgeren, foretager køberen et depositum (normalt 10% af værdien af den erhvervede ejendom).
- Sælgeren udarbejder en tilladelse fra udvikleren til at sælge sin ejendom (No Objection Certificate, NOC), hvilket er nødvendigt for at registrere en transaktion med Dubai Land Department.
- Når tilladelsen til at sælge er opnået, registrerer sælgeren og køberen ejendommen i navnet på den nye ejer i Landafdelingen. Normalt afregnes transaktioner også på registreringstidspunktet.
Kan en ejendomsejer i Dubai leje det ud?
Forholdet mellem udlejere og lejere i Dubai reguleres af lov nr. 26 af 2007 såvel som dets ændringer. I henhold til gældende lovgivning har enhver ejer af fast ejendom på Dubai-Emiratets område ret til at leje sin ejendom i en periode på mindst 1 år. I tilfælde af leje for en periode på mindre end et år betragtes en sådan leje som kortvarig og kræver, at ejeren har den relevante licens (til aktiviteter på et hotel eller hotellejligheder). I dette tilfælde henvender sig ejere sig normalt til et licenseret administrationsselskab, som de overfører deres ejendom til ledelse, og som allerede lejer fast ejendom på egne vegne.
Hvilke lejeindtægter kan en ejendomsejer i Dubai forvente?
Hvis vi taler om de gennemsnitlige markedsindikatorer for det aktuelle afkast på investering i fast ejendom, er indikatoren for netto lejeindtægter (dvs. indkomst minus omkostningerne ved service af fast ejendom) i gennemsnit 5-10% om året for boliger i Dubai.
Spredningen i rentabilitet skyldes forskelle i type og kategori af fast ejendom, dens placering og omkostninger ved tjenester. Desuden giver dyrere eksklusiv ejendom som regel mindre afkast i form af lejeindtægter end masseboliger i overkommelige projekter.
Med hensyn til kontorets ejendomsmarked er sådanne investeringer i dag mindre attraktive med hensyn til lejeindtægter end køb af boliger. Leasing af detailarealer (dette inkluderer ikke kun butikker, men også servicepunkter, caféer, restauranter osv.) Er potentielt i stand til at generere højere indkomster (op til 15%), men dette afhænger af parametrene for selve ejendommen, og fra faktorer uden for det.
Er der nogen begrænsninger på lejepriserne i Dubai?
Ved at indgå en leasingaftale om fast ejendom har parterne i transaktionen ret til at blive enige om betingelser, der ikke er i modstrid med den gældende lovgivning.
Der er ingen direkte begrænsninger på lejeprisen, som er angivet i kontrakten mellem leasinggiver og leasingtager. Der er imidlertid lovgivningsmæssigt etablerede begrænsninger for at øge udgifterne til leje ved fornyelse af en kontrakt til næste periode. Så for eksempel for så vidt angår fast ejendom, er der en regel, ifølge hvilken udlejer ikke har ret til at hæve huslejen, hvis der er gået mindre end to år siden indgåelsen af den indledende kontrakt. Ved revision af lejekontrakter opad, skal udlejeren desuden styres af indekset fra Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA), som afspejler de gennemsnitlige lejepriser for forskellige boligtyper afhængigt af området.
Hvad er kravene til lejere i Dubai?
En lejer af fast ejendom i Dubai (hvis vi ikke taler om kortvarige lejeboliger) kan kun være en individuel eller juridisk enhed med beboerstatus i De Forenede Arabiske Emirater. Det vil sige, en leasingaftale kan kun indgås med en borger i UAE eller et land, der er medlem af Rådet for samarbejde i de arabiske stater i Den Persiske Golf, eller med en udlænding med et opholdsvisum.
Derfor er lejeren en juridisk enhed og skal have den passende registrering i UAE. Dette kan være en lokal organisation, et selskab registreret i en fri økonomisk zone eller en filial (repræsentationskontor) af et udenlandsk selskab.
Er det nødvendigt at registrere en lejekontrakt for fast ejendom i Dubai, og hvem er involveret i den?
I henhold til lovgivningen i Emirate of Dubai skal alle lejekontrakter af fast ejendom på dets territorium være korrekt registreret. Registreringen af lejekontrakter håndteres af Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Specielt til disse formål oprettede agenturet Ejari-systemet, der tillader registrering af kontrakter via Internettet. Online-registrering på Ejari-webstedet er enkel, kræver minimal teknisk viden og indebærer kun introduktion af grundlæggende oplysninger om lejekontrakten, som inkluderer: information om ejendommen og deltagere i transaktionen samt kontraktbetingelserne. Hver registreret kontrakt tildeles en unik stregkode for varigheden af dens gyldighed.
Registrering er gratis, og både leasinggiver og lejer kan registrere en lejekontrakt. Indtil videre er der etableret ansvar for manglende overholdelse af kravet om obligatorisk registrering, men i henhold til lovbestemmelserne fratages alle deltagere i transaktioner, der ikke er registreret, automatisk retten til at søge retslige og regeringsorganer til beskyttelse af deres interesser.
Hvordan er lejeboligen i Dubai?
I sine mest generelle vilkår er proceduren for leje af fast ejendom i Dubai i de fleste tilfælde som følger:
- Udlejer leder eller ved hjælp af et ejendomsmægler efter en lejer.
- Når lejeren findes, underskriver leasinggiver en lejekontrakt med ham, der afspejler alle transaktionens parametre, især:
- lejepris og betalingsbetingelser,
- lejeperiode og betingelser for dens forlængelse,
- ekstra omkostninger forbundet med driften af ejendommen og deres fordeling mellem parterne,
- parternes ansvar i tilfælde af manglende opfyldelse af kontraktbetingelserne.
- Ved underskrivelse af kontrakten betaler lejeren lejen for året (normalt med check) samt et depositum (normalt 5% af den årlige leje).
- Efter at have modtaget betaling fra lejeren giver udlejer ham nøgler, pyntegjenstander, adgangskort osv., Der er nødvendige for uhindret adgang til de lejede lokaler og den tilhørende infrastruktur (pool, fitnesscenter osv.), Samt kopier af dokumenter (certifikat af ejendom, ejerpas osv.) krævet af lejeren til at forbinde vand, elektricitet, aircondition, telefon, internet og andre tjenester.
Hvordan betales husleje for ejendom i Dubai?
På lejemarkedet i Dubai såvel som i resten af UAE er det sædvanligt at betale leje et år i forvejen. Som regel foretages alle betalinger med bankchecks. Afhængigt af kontraktbetingelserne betales det årlige lejebeløb med en eller flere kontroller. I sidstnævnte tilfælde er kontrollerne dateret efter fremtidige datoer. For eksempel, hvis antallet af kontroller er 4, vil datoer for kontrollen svare til datoer i fremtiden hvert kvartal, og hvis antallet af kontroller er 12, dateres de med en måneds intervaller. På den dato, der er angivet på checken, kan udlejeren derfor præsentere det for banken og modtage penge fra lejerens konto. Udstedelse af usikrede kontroller i UAE er en kriminel handling, så betaling med checks, selvom det ikke giver en 100% garanti for husleje, er en ret pålidelig og praktisk måde at foretage betalinger på.
Kan en udlejer, der ikke er bosiddende i UAE, modtage penge på en check?
Det skal huskes, at den periode, hvor en check kan forelægges for betaling, er 6 måneder, hvorefter den annulleres. Hvis checken skrives i navnet på en enkeltperson, og der ikke er noget mærke på den kun på modtagerens bankkonto, kan den person, der er angivet på checken, uanset tilstedeværelsen af et opholdsvisum, modtage kontanter i enhver filial af den udstedende bank. Ellers, eller hvis checken skrives i navnet på virksomheden, kan penge på den kun modtages på en bankkonto, og kontoen skal åbnes i en af bankerne i UAE. Bopælsstatus er heller ikke påkrævet. En række banker i UAE åbner let konti for ikke-residente (inklusive udenlandske virksomheder). Proceduren for åbning af en konto i en bank tager mindre end en time, og minimumskravene for at deponere penge på en konto for at åbne den er i øjeblikket 5.000 dirham (ca. $ 1400).
Hvis de angivne lejemuligheder ikke er egnede for udlejeren, kan han indgå en aftale med det ejendomsmæglerbureau, gennem hvilket lejen blev gennemført. Derefter kan kontrollerne udstedes i agenturets navn, og efter at have modtaget penge fra dem overfører agenturet dem (eller overfører dem kontant) til leasinggiveren. Det vigtigste i dette tilfælde er kompetent at nærme sig spørgsmålet om at vælge et partnerfirma.
EDUARD BURAKOV, ejendomsmægler, IMEX fast ejendom
"Dubai er en verdensberømt turistdestination året rundt for familie og aktiv rekreation. Det har et varmt, solrigt klima, hvide sandstrande og naturligvis havet. I dag slutter de, der ønsker at bo i Dubai, mere og mere til feriegæster, for bortset fra alt det charme I dag er Dubai også en moderne metropol, i betragtning af at en flyrejse til Dubai fra for eksempel Moskva tager kun 5 timer, og begge byer er i den samme tidszone, bliver det klart, at der er interesse for sådanne investeringer Torons vores landsmænd. "
Hvem betaler en provision til et ejendomsmæglerfirma?
Når formidleren i transaktionen er et ejendomsmægler, får han en provision. I henhold til den nuværende praksis betaler lejeren provisionen til ejendomsmægleren. Normalt er dette 5% af det årlige lejebeløb. Agenturets tjenester slutter efter underskrivelse af en lejekontrakt. Hvis udlejeren har brug for yderligere agenturtjenester (repræsenterer hans interesser i UAE i lejeperioden, accepterer betalinger fra lejeren, betaler omkostninger til vedligeholdelse af fast ejendom osv.), Forhandles deres omkostninger yderligere.
Hvem betaler for drift og vedligeholdelse af lejet ejendom?
Lejer og udlejer kan aftale eventuelle lejebetingelser, men som regel er udlejer ansvarlig for at betale vedligeholdelsesomkostninger (vedligeholdelsesgebyrer / servicegebyrer) og større reparationer af ejendommen. Alle løbende udgifter forbundet med driften af det leasede objekt, såsom: betaling af vand, elektricitet, aircondition, telefon, internetforbindelse osv., Samt løbende reparation af fast ejendom, afholdes af lejeren.
Desuden forbinder lejeren værktøjer fra de respektive leverandører uafhængigt og i deres eget navn. Lejeren betaler også den såkaldte. ”Boliggebyr”, som er et kommunalt gebyr på 5% af den årlige husleje. Gebyret opkræves af Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) i lige store rater hele året sammen med betalinger for elektricitet og vand. Hvis ejendomsenheden ikke er tilsluttet vand og elektricitet (dvs. ikke er befolket), opkræves ikke husskatten. På trods af det faktum, at boligskatten blev indført for længe siden, er den hidtil ikke blevet universelt opkrævet, og den er stadig ikke inkluderet i mange DEWA-konti.
Er det muligt at undvære agenter i fast ejendomstransaktioner i Dubai?
Næsten ingen ejendomstransaktion er afsluttet uden agenter i Dubai, som i resten af verden.Det er i ejendomsmægler, oftest gælder kunder, der ønsker at leje, leje, købe eller sælge fast ejendom. Agenter, som ingen anden, arbejder på markedet, har oplysninger om, hvad, hvad og hvor meget de vil leje, leje, sælge eller købe. Imidlertid er langt fra alle professionelle markedsdeltagere behørigt registreret og opererer lovligt.
Hvad er kravene til ejendomsmæglere i Dubai?
Først og fremmest skal det huskes, at alle ejendomsmægler, der opererer i Dubai, i overensstemmelse med ordren fra formanden for Dubai Land Department nr. 85 fra 2006, skal have en licens til den relevante aktivitetstype og skal registreres i det specielle register til Regulatory Office Dubai ejendomsmarked (RERA). Da forretningsenheder i UAE ikke har universel juridisk kapacitet, skal den tilladte type aktivitet være tydeligt angivet i licensen. F.eks. For mægling ved salg, køb eller leasing skal disse typer aktiviteter udtrykkeligt angives i licensen. Samtidig skal alle virksomhedens agenter gennemgå et passende uddannelseskursus og modtage personlige mæglerkort med et individuelt nummer. Sådanne foranstaltninger er primært rettet mod at beskytte klienters rettigheder og interesser og er designet til at minimere muligheden for svig fra agenters side.
Hvorfor er det vigtigt, at en agent er korrekt registreret?
Dubais ejendomsmarked er multinationalt. Købere, sælgere, udlejere og lejere er normalt udenlandske statsborgere. Hvor kan de se efter hinanden, hvis noget går galt? Derfor er et ejendomsmæglerfirma med hjemsted i Dubai en seriøs garant for transaktionen. Derudover er en vigtig faktor kravet om lovgivning om 100% ejerskab af en sådan virksomhed af lokale beboere - borgere i UAE.
I de fleste tilfælde fungerer ejendomsmæglerfirmaet som en tredjepart i transaktionen mellem sælgeren og køberen, hvilket garanterer begge interesser. For eksempel er det som regel agenturet, der accepterer depositum fra køberen og holder det indtil de endelige afviklinger og registrering af transaktionen. For køberen garanterer dette tilbagelevering af depositum, hvis transaktionen ikke finder sted på grund af sælgers skyld. Og sælgeren kan til gengæld stole på betaling af depositumbeløbet som kompensation, hvis transaktionen ikke finder sted på grund af køberens skyld.
