I dag vil advokat Isa Bin Hyder, grundlægger og administrerende direktør af Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, give præciseringer vedrørende lovgivningen om forholdet mellem udlejere og lejere i Dubai.
Hans højhed Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, som hersker af Dubai, udstedte lov nr. 26 af 2007 for at regulere forholdet mellem lejere og udlejere i Dubai.
Ovennævnte lov blev udstedt i lyset af artiklerne i føderal lov nr. 5 fra 1985 om leasing og civile transaktioner udstedt af regeringen i De Forenede Arabiske Emirater og dens ændringer; og føderal bevislov nr. 10 af 1992; og dekret nr. 2 fra 1993 om oprettelse af et særligt juridisk udvalg til løsning af tvister mellem udlejere og lejere; og lov nr. 16 af 2007, om oprettelse af organisationen for regulering af ejendomsmarkedet; alle disse artikler er afløst af artikel 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 og 36 i overensstemmelse med lov nr. 33 fra 2008. Afsnit 1 i denne lov bestemmer, at loven skal kaldes "lov nr. 26 af 2007 om regulering af forbindelser mellem udlejere og lejere af fast ejendom i Emiratet Dubai".
Artikel 2 (erstattet) definerer betydningen af de ord og udtryk, der er anvendt i det følgende og foreskriver, at ordet "Emirat" skal bruges snævert og kun i betydningen "emirat fra Dubai", dvs. at loven kun skal forvalte fast ejendom beliggende i emiratet Dubai. Og ordet "Udvalg" betyder et juridisk udvalg, der behandler løsning af tvister, der opstår mellem udlejere og lejere, der identificeres som udlejer og lejer. Samtidig bestemmer artikel 3 (ændret) omfanget af den juridiske gyldighed af bestemmelserne i denne lov, der gælder for grunde og fast ejendom, der lejes i Emiratet, med undtagelse af ejendomsenheder oprettet af enkeltpersoner - "enkeltpersoner" eller virksomhedsorganer - "officielle agenturer og selskaber "til fri genbosættelse af deres egne ansatte.
Afsnittet "A" i artikel 4 (ændret) præciserer, at forholdet mellem leasinggiver og leasingtager skal bygges i overensstemmelse med lejekontrakten, som inkluderer en beskrivelse af den lejede ejendom, formålet med lejeaftalen, gyldigheden og prisen for lejeaftalen, betalingsmetode, ejerens navn i tilfælde af hvis sidstnævnte ikke er en udlejer og har udpeget et specialiseret selskab til at udføre lejeoperationer på egne vegne. I henhold til afsnit "B" i denne artikel skal alle kontrakter og eventuelle tilføjelser hertil registreres i "Organisationen for regulering af ejendomsmarkedet", og artikel 5 bestemmer behovet for at bestemme lejeperioden. Hvis denne periode ikke er aftalt på forhånd, eller hvis det er vanskeligt at bestemme lejeperioden, skal lejekontrakten begrænses til den periode, der er beregnet til at betale lejen. Samtidig indarbejder artikel 6 konceptet om gensidig foreslået bekræftelse af fornyelse, hvori det foreskrives, at "hvis lejeperioden allerede er udløbet, og lejeren fortsætter med at bo i ejendommen uden nogen indsigelse fra udlejer, bør en sådan kontrakt betragtes som udvidet til den samme "og for den samme periode eller et år, afhængigt af hvilken periode der er kortere."
På den anden side advarer artikel 7 begge parter i en kontrakt om ensidig opsigelse af lejekontrakten og forbyder ensidig annullering af kontrakten i løbet af dens løbetid, da sådan annullering skal ske ved gensidig aftale mellem parterne og i overensstemmelse med denne lov.
Selvom artikel 8 indeholder bestemmelse om underlejere, i de tilfælde, hvor loven eller leasinggiveren tillader hovedlejer at udleje den leasede ejendomsejendom til hovedlejer, er alle sådanne forhold underlagt de samme betingelser som hovedlejekontrakten.
Følgelig har subtenenten ikke ret til at blive hængende i den leasede fast ejendom, når lejekontrakten udløber, medmindre udlejer udtrykkeligt accepterer at forlænge denne lejekontrakt.
Afsnit "A" i artikel 9 foreskriver, at begge parter er forpligtet til at bestemme lejeprisen. Hvis denne betingelse blev forsømt, eller det var vanskeligt at bevise det, skal lejeprisen fastlægges i overensstemmelse med priserne på andre lignende fast ejendomseenheder, og den part, der bestemmer denne værdi i overensstemmelse med afsnit "B" i denne artikel, skal være det nævnte udvalg som kriterierne for den periodiske stigning i lejepriser, der svarer til inflationskoefficienten og den økonomiske situation i Emiratet, eller andre faktorer, som udvalget finder nødvendige, vil blive taget i betragtning. I denne henseende bør dette udvalg også deltage i fastlæggelsen af kriterier for forøgelse af lejepriserne, som skal være i overensstemmelse med den generelle økonomiske situation i overensstemmelse med artikel 10 i denne lov. Samtidig bestemmer artikel 11 lejers rettigheder med hensyn til fordelene, der tilbydes i den ejendom, han lejer, såsom parkeringsplads, svømmebassiner og så videre. Og artikel 12 beskriver metoden og tidspunktet for bestemmelse af lejepriserne. Hvis der ikke er indgået nogen kontrakt, skal betaling ske i fire lige store dele i løbet af året. Artikel 13 (ændret) giver begge parter mulighed for at ændre kontraktbetingelserne eller øge / reducere lejepriserne. I tilfælde af, at der ikke er nogen kontrakt, fastlægger dette udvalg en dagsværdi. I denne situation er enhver part, der ønsker at forelægge en ændring eller korrektion, forpligtet til at underrette den anden part mindst 90 dage i forvejen, medmindre andet er aftalt i overensstemmelse med artikel 14. Desuden fastslår artikel 15, at leasinggiveren skal at udlevere en fast ejendom i passende stand til brug, medmindre der har været foreløbige aftaler om at give den til lejeren uden endelig efterbehandling, så lejeren gør det på egen hånd. Endvidere bestemmer artikel 16, at leasinggiveren med jævne mellemrum skal udføre planlagte og kosmetiske reparationer uden at ændre betingelserne for leje af ejendommen eller af en eller anden grund overtræde lejervilkårene for lejeren til de lokaler, der blev lejet til ham (artikel 17).
På den anden side skal udlejeren give sit samtykke til lejeren, så sidstnævnte kan repræsentere sig selv i de officielle organer, modtage tilladelser til dekorativt eller reparationsarbejde, og sikre, at disse arbejder ikke skader ejendommens bygningsstrukturer. Samtidig forpligter artikel (19) lejeren til at betale lejen til tiden og giver udlejeren mulighed for at tage et kontant depositum fra lejeren som garanti for reparationsarbejde i fast ejendom ved afslutningen af kontrakten (artikel 20). I artikel 21 bestemmes det også, at lejeren er forpligtet til at returnere den leasede ejendom i den samme tilstand, som den oprindeligt blev modtaget, bortset fra naturlig fysisk afskrivning, på samme tid som at betale alle nødvendige gebyrer og afgifter i henhold til artikel 22.
Samtidig advarer artikel 23 lejeren mod at foretage eventuelle forbedringer, han har foretaget under hans afgang fra det lejede lokaler, medmindre begge parter er enige om andet. Desuden advarer artikel 24 lejeren mod at overføre eller fremleje de lejede lokaler til nogen, medmindre der er opnået skriftlig tilladelse fra udlejeren. På den anden side definerer artikel 25 tilfælde, hvor lejeren skal have ret til at forlade den lejede ejendom inden lejekontraktens udløb, for eksempel manglende evne til at betale lejekontrakten efter at have modtaget en advarsel eller leje de lejede lokaler uden kendskab til ejeren af ejendommen eller bruge de lejede lokaler til ulovlige formål eller dens anvendelse på en måde, der krænker den offentlige orden og social etik, eller hvis lejeren forlader lejekontrakten Dette lokaler med henblik på dens forretning uden at bosætte sig i det, eller hvis den lejede ejendom er i en tilstand tæt på ødelæggelse, eller hvis lejeren ikke overholder de betingelser, der er fastsat i loven, eller hvis den arkitektoniske udvikling af Emiratet kræver, at den lejede ejendom ødelægges.
En advarsel om alt det ovenstående skal sendes via en notarius offentlig eller registreret post. Derudover kan ejeren også opfordre til frigivelse af en fast ejendom ved afslutningen af lejekontrakten, hvis det er nødvendigt til nedrivning eller genopbygning af bygningen, eller hvis de lejede lokaler skal repareres, eller hvis udlejer ønsker at bruge ejendommen, der skal lejes, eller til at overføre den til nogen fra deres nære slægtninge. I dette tilfælde er udlejer forpligtet til at underrette lejeren om grundene til at tvang ham til at forlade lokalerne mindst 12 måneder før datoen for den planlagte afgang fra det lejede område på samme måde som angivet ovenfor.
Hvis det nævnte udvalg gav udlejer ret til at reparere den lejede ejendom, som han har til hensigt at bruge til sine egne behov eller til hans nærmeste familie, har udlejeren ikke ret til at leje denne ejendom til nogen tredjepart og kan kun gøre dette ved udløbet af en periode på to år, hvis dette er boliger, og en periode på tre år, hvis ejendommen bruges til andre formål, fra det øjeblik reparationsarbejdet bekræftes, og medmindre det autoriserede udvalg beslutter andet. Ud over ovennævnte sager kan lejeren henvende sig til udvalget for at træffe afgørelse om betaling af erstatning for tab.
På den anden side bestemmer artikel 27, at lejekontrakten ikke kan opsiges på grund af leasingtagers eller lejers død, og lejekontrakten skal fortsætte med de udpegede. Hvis lejernes efterfølgere insisterer på opsigelse af lejekontrakten, kan kontrakten opsiges tredive dage efter at have modtaget en skriftlig meddelelse sendt til leasinggiveren eller ved kontraktens afslutning, afhængigt af hvilken dato der er nærmere.
Afsnit 28 bestemmer, at lejeren ikke må lide skade ved overdragelse af ejendomsret til ejendommen til en anden ejer, forudsat at datoerne for lejekontrakten skal fastsættes med den tidligere ejer, der solgte sin ejendom til en anden ejer.
Samtidig giver artikel 29 (ændret) lejeren ret til at vende tilbage til den samme boligenhed i tilfælde af, at leasinggiveren har foretaget en større reparation og fuldstændig genopbygning eller almindelig reparation i de lejede boliger efter fastlæggelsen af en ny lejepris. Derfor skal lejeren have en prioriteret ret til at leje den samme ejendom, forudsat at han bekræfter sit ønske om at leje denne ejendom inden for tredive dage efter modtagelse af udlejer af en meddelelse om denne ejendom.
Endvidere beskytter artikel 30 subtenenten fra at annullere lejekontrakten, hvis den kontrakt, der er udarbejdet af hovedlejer, er bekræftet af leasinggiveren. Og artikel 31 forpligter lejeren til at fastlægge udgifterne til lejekontrakten, selvom udlejer har indledt en retssag for at frigøre ejendommen i løbet af hele kravets varighed, indtil en retsafgørelse er afsagt.
Artikel 32 giver begge parter mulighed for at blive enige om voldgift og bemyndiger det relevante udvalg til at udstede interne beslutninger vedrørende gendannelse af begge parters rettigheder, indtil en endelig beslutning er truffet gennem voldgift. Endvidere giver artikel 33 bemyndigelse til det relevante udvalg til at udpege voldgiftsmænd på anmodning fra en af parterne, forudsat at antallet af dem skal være lig med eller supplere det beløb, der er aftalt på forhånd. Derudover forbyder artikel 34 udlejer at frakoble forsyningsselskaber i fast ejendom eller begrænse lejers adgang til dem. I dette tilfælde kan lejeren indgive en klage til politiet eller det relevante udvalg, mens artikel 35 bestemmer, hvordan man skal gennemføre beslutninger om frigivelse af fast ejendom gennem dette udvalg, som kræves for at indsende en ansøgning til Dubai Law Enforcement Division for at styrke og håndhæve sine beslutninger.
Faktisk klarede denne udvidede lov mange af positionerne i forbindelse med lejeforhold i Dubai og indeholdt fuldt ud måder til at etablere et lejeforhold mellem en udlejer og en lejer samt metoder til at bestemme parternes lejepriser, rettigheder og forpligtelser. Og på trods af at loven foreskriver, at "kontrakten betragtes som forbindelsen mellem de parter, der har indgået den," griber denne lov ind i beskyttelsen af hver af parternes rettigheder, så den ikke udnyttes af den anden part.
Som følge heraf kan ejeren af ejendommen ikke demonstrere sin arrogance over for sin ejendom og opsige lejekontrakten ensidig, ændre lejeperioden og dens værdi og også vende lejeren til enhver tid, der er praktisk for ham. Derfor blev denne ændrede lov udstedt med henblik på at stabilisere leasingforhold og tvinge alle parter til retfærdighed ved at oprette uvildige regler for alle, der er annonceret ovenfor, med det formål at regulere leasingforhold, så alle parter kan leve i fred og sikkerhed, og hvor hver for parterne ville jeg have ret til en glad ophold i dette emirat, der blomstrer under den kloge vejledning af dens hersker - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, der udstedte denne lov og dens ændringer. Vi håber, at lignende love vises i alle andre UAE-emirater, så alle mennesker kan nyde deres ophold i dette gæstfri og sikre land.
