MISSION ALLTID TRE ÅR FRA MOMENTET I BEGYNNING AF VERDENS FINANSIELLE KRISIS 2008. Der er sket markante ændringer i verden i løbet af denne tid. MANGE TENKER, AT VI STANDER PÅ TRANSHOLDEN FOR NYE SHOKKS. AMERIKA KAN IKKE FORSTÅ DETS PROBLEMER, EUROPA BALANCERERER PÅ VERGE AF UDVIKLINGEN, EN BOLGE AF REVOLUTIONER RIDT I DEN ARABISKE VERDEN. PÅ DENNE AKTUELLE TID UDTRYKER DET FORENEDE ARABIR PÅ STANDETS ISLAND I REGIONEN. EMIRATERNES BEVOLKNING vokser, et langvarigt investeringsprojekt realiseres, sektorerne i økonomien sikrer, at de mest påvirkede af krisen. Om, hvad der sker på UAE's ejendomsmarked, hvad der er den aktuelle situation og fremtidsudsigter, vi taler med chefen for afdelingen for investeringer og fast ejendom for det russiske råd for iværksættere i Dubai og de nordlige emirater, administrerende partner for IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, fortæl mig, hvad, efter din mening, er de vigtigste resultater af de tre år, der er gået siden begyndelsen af krisen for UAE-ejendomsmarkedet?
Naturligvis var den globale økonomiske krise, der begyndte i 2008 med Lehman Brothers 'konkurs, en alvorlig test for hele det moderne økonomiske verdenssystem. Og for De Forenede Arabiske Emirater bestod denne test ikke smertefrit. På trods af seriøs støtte fra den traditionelt stærke oliesektor har næsten alle sektorer i økonomien gennemgået en betydelig korrektion. Og selvfølgelig blev krisen en særlig vanskelig test for det relativt unge og hurtigt voksende ejendomsmarked i UAE. Faldende ejendomspriser udgjorde i gennemsnit ca. 50% af niveauerne før krisen. Konsekvensen af en så alvorlig korrektion var stagnation og derefter den faktiske forsvinden af det såkaldte “off-plan” -marked, det vil sige objekter, der blev solgt på projektstadiet. Som et resultat forlod spekulanter markedet, og markedet selv omdirigerede til færdige ejendomme og slutbrugere.
Det er ingen hemmelighed, at Emiraternes ejendomsmarked i de flere år før krisen voksede i et enormt tempo, stort set på grund af tilstrømningen af kortvarige spekulative investeringer fra hele verden. Folk investerede ikke for at få en færdig ejendom til fremtidig brug, men med henblik på efterfølgende videresalg på byggefasen eller endnu tidligere. Da finansieringsplaner involverede betaling i rater i løbet af projektgennemførelsesperioden, blev dette brugt som økonomisk gearing til at spille på et voksende marked. Af denne grund var markedet for færdige ejendomme af ringe interesse for spekulanter. Dette segment tiltrækkede naturligvis hovedsageligt slutbrugere, det vil sige dem, der havde til hensigt at bruge færdige fast ejendom til forbruger- eller investeringsformål.
Efter at markedet begyndte at falde forlod naturligvis spekulanter det. Og slutbrugerne forblev. Markedet, der ikke var planlagt, overophedet af spekulation, forsvandt sammen med spekulanter, og markedet for færdige (eller næsten færdige) ejendomme forblev og kom på spidsen. I løbet af de sidste tre år er markedet kommet sig efter chok, og dets deltagere har realiseret en ny virkelighed og er blevet omorganiseret til at arbejde under nye forhold.
Er de lovgivningsmæssige fundament for ejendomsmarkedet i UAE for nylig ændret?
Først og fremmest skal det siges, at der stadig ikke er nogen almindelig føderal lovgivning inden for fast ejendom i De Forenede Arabiske Emirater. Hvert af de syv emirater regulerer uafhængigt alle spørgsmål i tilknytning til ejendomsmarkedet på dets territorium. Den mest progressive i denne retning, traditionelt, er Dubai.
Umiddelbart inden krisen begyndte i Dubai blev der vedtaget vigtige nye love: om registrering af fast ejendomspant og om registrering af genstande, der ikke er afsluttet ved konstruktion. I løbet af de seneste tre år er der også foretaget en række ændringer og ændringer af de eksisterende lovgivningsmæssige rammer for forholdet mellem lejere og ejere og mellem investorer og udviklere. Generelt sigter alle ændringer på at forbedre lovgivningens regulering af markedet, øge dets gennemsigtighed og beskytte deltagernes interesser.
På føderalt plan var indførelsen af ændringer i proceduren for levering af opholdsvisum den mest markante begivenhed, der påvirkede ejendomsmarkedet. I maj 2009, for første gang i UAE's historie, blev en udenlandsk ejer af boligejendom til at få et 6-måneders visum legaliseret på føderalt niveau. Og i slutningen af juni i år på et møde i UAE-regeringen blev der annonceret en beslutning om at forlænge visumperioden til udenlandske ejere fra 6 måneder til 3 år. Og selvom meget endnu ikke er klart i proceduren for tildeling af visa, er selve kendsgerningen for at tage en sådan beslutning på højeste niveau naturligvis positiv.
Hvad er, efter din mening, udsigterne for ejendomsmarkedet i Dubai og andre emirater?
Som ethvert aktiv er værdien af fast ejendom underlagt konjunkturudsving. Vækstperioder giver uundgåeligt plads til faldende priser og vice versa. Udenlandske priser på fast ejendom er imidlertid relativt lille. I det mindste kan hyppigheden og amplituden af kursudsving på ejendomsmarkedet ikke sammenlignes med de tilsvarende indikatorer på aktiemarkedet. Derfor betragtes erhvervelsen af fast ejendom som en af de mest pålidelige og konservative investeringsmuligheder.
Som et resultat af krisen blev selvfølgelig Emiratets ejendomsmarked hårdt ramt. Chokket gik imidlertid, og markedsdeltagerne accepterede nye betingelser. Markedet er flyttet til en ny fase - moden vækst. Med hensyn til Dubai kan vi nu med tillid oplyse, at bunden af efteråret er gået, og nu er der en moderat stigning i priserne på både salg og husleje i de mest populære områder. De fleste markedsdeltagere er enige om, at vi i de næste par år i Dubai vil se en jævn markedsvækst.
Hvad er sådan en selvtillid baseret på?
Døm selv. I løbet af de sidste tre år er der ikke fastlagt et enkelt nyt boligprojekt i Dubai. Ifølge Dubai statistiske center er befolkningen i emiratet på samme tid vokset med 300 tusind indbyggere i samme periode, og vækstprocessen fortsætter.
Dette lettes af politisk stabilitet, sikkerhed, et gunstigt investeringsklima, fraværet af skatter og restriktioner for kapitalbevægelse samt de betydeligt reducerede omkostninger ved at drive forretning som følge af krisen (kontorleje, personaleomkostninger osv.). Alt dette tiltrækker forretning, som igen kræver menneskelige ressourcer.
Nu er markedet i færd med at absorbere overskud af fast ejendom, hvis konstruktion blev påbegyndt allerede før krisen. Da fast ejendom er et aktiv, der tager en betydelig mængde tid at bygge (bygningskonstruktionen tager i gennemsnit 2-3 år), vil der uundgåeligt opstå en mangel på markedet i en overskuelig fremtid. Derfor kan vi med sikkerhed tale om et optimistisk scenario for udviklingen af situationen på ejendomsmarkedet i Dubai.
Hvad angår andre emirater, er Abu Dhabi efter min mening meget gode udsigter, hvor de fleste olieindtægter akkumuleres. For de nordlige emirater er det vanskeligere at fremsætte klare prognoser. F.eks. Stod Ajman og Ras Al-Khaimah over for alvorlige problemer som følge af krisen, og tilsyneladende vil de kræve meget mere tid på at løse dem end Dubai og Abu Dhabi.
Det vil sige, tror du, at det mest attraktive ejendomsmarked i Dubai i den nærmeste fremtid vil forblive?
Ja. Og det skyldes, at Dubai har det største og mest udviklede ejendomsmarked. På trods af projekternes potentielle fremtidige attraktivitet i Abu Dhabi, er det i øjeblikket kun Dubai, der kan tilbyde et bredt udvalg af færdige ejendomme med status som "frihold", så udlændinge kan eje fast ejendom. Dertil kommer den mest udviklede af alle syv emirater, den mest gunstige investeringsklima og udsigterne til yderligere udvikling.
Hvilket segment af Dubai ejendomsmarked finder du det mest attraktive i øjeblikket?
Markedspriserne er nu attraktive i alle segmenter. Og hvis vi taler om erhvervelse af fast ejendom til personlig forbrug (for eksempel til din egen bolig eller for at være vært for dit eget virksomheds kontor), kan vi med sikkerhed anbefale at bruge den aktuelle situation og købe en egnet ejendom til en lav pris. Hvis vi betragter erhvervelse af fast ejendom som en investering, vil jeg anbefale at vælge boliger i populære områder.
Faktum er, at Dubai er en by med besøgende. Mere end 90% af de to millioner indbyggere i storbyen er udstationerede. Alle har brug for at bo, arbejde, slappe af et eller andet sted. Derfor er lejemarkedet meget udviklet. Boliger i populære projekter er meget populære, og lejeindtægter i Dubai er to til tre gange højere end på udviklede markeder. Derudover er skatter på indkomst såvel som ejendomsskatter fraværende. Alt dette gør investering i fast ejendom meget attraktiv.
Hvad angår kontorer, vil en lang række kontorlokaler i den nærmeste fremtid være færdige og komme ind på markedet, hvis opførelse blev påbegyndt allerede før krisen. Set ud fra en stigning i værdi og mængden af genereret lejeindkomst ser investeringer i kontorejendomme i de næste par år derfor efter min mening mindre attraktive end, f.eks., Boliginvesteringer.
Hvilke anbefalinger kunne du give vores læsere og tænke på at købe ejendom i Emiraterne?
For min del er der kun en anbefaling - at købe. Markedet er nu stabiliseret, der har været en klar tendens til opsving og vækst i markedet, men priserne har endnu ikke formået at stige markant. Så hvis nogen havde tanker om at købe ejendom i Dubai, er det nu tid.
Tak for samtalen. Vi ønsker dig succes.
Du kan få yderligere oplysninger om køb af fast ejendom i Dubai fra IMEX Real Estate specialister på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected]
