Midt i den globale økonomiske krise var sammenbrud i boligpriser og frosne byggepladser normale i Dubai. På grund af denne bys attraktivitet som turist- og forretningscenter begyndte situationen imidlertid ganske hurtigt, men der var en lang og vanskelig sti foran den fulde bedring.
Og i 2012 er udsagnet om, at de bedste tider var kommet igen for Dubai ejendomsmarked, ikke længere ubegrundet, dette indikeres af data fra konsulentfirmaer og kreditvurderingsbureauer. Ifølge Dubai Land Department steg mængden af ejendomstransaktioner i første halvdel af 2012 med 21% sammenlignet med samme periode sidste år og nåede 63 milliarder dirham (17,2 milliarder dollars). Lejepriser begynder at vokse, udviklingsselskaber genoptager tidligere frosset byggeri og meddeler lanceringen af nye projekter. De fleste undersøgelser er imidlertid enige om, at stigningen i priser og lejepriser er ujævn i forskellige segmenter af Dubai ejendomsmarked, og at den bliver mere fragmenteret. Så hvor virkelig stor og stabil er revitaliseringen af markedet, og hvad sker der egentlig med priserne, især i den såkaldte "frihold" - områder, hvor udlændinge får lov til at købe ejendom i ejendom?
Lad os prøve at finde ud af det ved hjælp af Dubai ejendomsmarkedet specialister.
Købe boliger
På markedet for fast ejendom er der en relativt hurtig stigning i priserne. Imidlertid er det mest koncentreret i segmentet af villaer, hvor priserne allerede har nået eller overskredet niveauet før krisen. Rapporten fra det globale markedsperspektivkonsulentselskab Jones Land LaSalle (JLL) for tredje kvartal af 2012 bemærkede en 23% stigning i villapriserne i Dubai i løbet af de sidste 12 måneder. Samtidig er lejligheder på samme tid steget med kun 4%.
Der ses en øget efterspørgsel efter villaer og rækkehuse i områder som Springs, Meadows, Arabian Ranches og Jumeirah Islands. For eksempel i Springs-området nåede udgifterne til et rækkehus med to soveværelser 1,5 millioner dirham (ca. 410 tusind dollars) og med tre soveværelser - 2,2 millioner dirham (ca. 600 tusind dollars). Sammenlignet med sidste år steg priserne med 25-30%, specielt hurtig vækst blev observeret i 3. kvartal 2012, da prisen på et rækkehus med to soveværelser steg fra 1,38 til 1,5 millioner dirham (fra 380 til 410 tusind dollars), og villaer med tre soveværelser - fra 2,0 til 2,2 millioner dirham (fra 550 til 600 tusind dollars).
Beboelseslejligheder stiger langsommere i pris, selvom meget afhænger af populariteten i hvert enkelt område. I prestigefyldte projekter med en god placering, såsom Jumeirah Beach Residence og Dubai Marina, stiger priserne ret hurtigt, men i mindre prestigefyldte segmenter viser de muligvis ikke en positiv dynamik. Det skal også huskes, at selv om ejendomsprojekter, inklusive meget store, er begyndt at blive lanceret igen i Dubai i de sidste uger og måneder, vil de ikke komme på markedet snart. Indtil da vil der være et begrænset udbud af nye boliger på grund af flere "tabte" på grund af årets krise i Dubai.
Kommentar fra Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "Faktisk har mange verdens konsulentfirmaer for nylig rapporteret, at ejendomsmarkedet i Dubai har overlevet virkningen af den globale økonomiske krise og er begyndt at vokse støt. Sandt nok, er størrelsen og størrelsen på boligprisstigningerne meget afhængige af faktorer som f.eks. område, afstand fra havet, udvikling af infrastruktur osv. Imidlertid kan en relativt stabil vækst i Dubai ejendomsmarked som helhed bemærkes, desuden taler vi om både lejemarkedet og salgsmarkedet Lejligheder og villaer i nye projekter fra kendte "Udviklere som Emaar og Nakheel sælger meget hurtigt ud, hvilket betyder, at investorernes tillid gendannes. God efterspørgsel og begrænsede udbud af nye boliger, især kystområder, af objektive grunde, skaber betingelserne for stabile prisstigninger."
Lejeboliger
Et lignende billede fremkommer på lejeboligmarkedet med en tilbagevenden til indikatorer før krisen. Samtidig er stigningen i lejepriser mere jævn end ændringen i priser på villaer og lejligheder. Den samme JLL Global Market Perspective-rapport for tredje kvartal 2012 viste, at omkostningerne ved at leje villaer i tolv måneder fra september 2011 til september 2012 steg med 7%, og for lejligheder - med 5%. Selvom prisstigninger på fast ejendom er mærkbart højere i prestigefyldte områder sammenlignet med mere beskedne, stiger lejepriserne i det ene og det andet segment. F.eks. Blev der registreret en markant stigning i lejepriser i budgetområder som Discovery Gardens og International City.
I Discovery Gardens, Nakheels udviklingsområde med lave omkostninger, er lejepriserne steget med 25% siden begyndelsen af 2012. At leje en studiolejlighed i dette område koster nu 32-38 tusind dirham (fra 8,7 til 10,3 tusind dollars) om året, mens det i første kvartal 2012 udgjorde 25 til 27 tusind dirham (fra 6800 til 7350 dollars). Omkostningerne ved at leje en lejlighed med 1 soveværelse når 43-52 tusinde dirham (11700-14100 dollars), mens det i første kvartal 2012 ikke oversteg 38-40 tusind dirham (10300-10900 dollars). Selvom det ikke er så dyrt at leje luksusfast ejendom i Dubai, er det ved denne indikator stadig et af de første steder i verden. For eksempel er det globale rådgivningsindeks for konsulentfirmaet Knight Frank, der viser den sats, hvormed 5 procent af de mest prestigefyldte boligejendomme i byen bliver dyrere, vokset med 3% siden begyndelsen af året. På grund af dette indtog Dubai den 9. plads blandt verdens byer, der er inkluderet i rapporten, foran andre Singapore, Hong Kong og Moskva og tabte kun for sådanne byer som New York, Shanghai, Beijing, Zürich og Toronto.
Kommentar fra Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Efterspørgslen efter udlejning af fast ejendom i Dubai er vokset støt i løbet af det sidste halvandet år. Dette skyldes primært stigningen i Dubai-befolkningen og den fortsatte tilstrømning af udenlandske udlændinge. Denne faktor indikerer utvivlsomt væksten i emiratets økonomi. Desuden trækker Dubai træk lejere fra nabolande emirater, tiltrækker dem med en høj levestandard og en mere udviklet infrastruktur. Abu Dhabis myndigheder besluttede endda at indføre et forbud mod embedsmænd at leje boliger i Dubai, da mange mennesker foretrækker kommer til live i Dubai, mens du arbejder i Abu Dhabi. Og det er på trods af de daglige ture over 100 km i én retning. "
Kontor ejendomsmarked
Den mest kontroversielle situation er muligvis observeret på kontormarkedet i Dubai. På den ene side er efterspørgslen efter kontorer i Dubai ifølge forskellige kilder vendt tilbage til niveauet før krisen i 2007. Dette blev lettet af verdens olie- og gasselskaber, der aktivt kommer til Dubai for at drage fordel af høje kulbrinterpriser og finde nye markeder. En betydelig del af efterspørgslen falder på de virksomheder, der allerede opererer i Dubai, som ekspanderer på grund af væksten i emiratets økonomi og høje forretningsaktiviteter i regionen.
Samtidig er der i Dubai et overskydende udbud af kontorejendomme, hvilket har negativ indflydelse på lejepriser og belægningsgrader. Samtidig tages der konstant igangsætning af betydelige mængder kontorlokaler af høj kvalitet, f.eks. I det aktivt udviklende område i Business Bay.
Som et resultat holdes lejeprisen kun på et stabilt niveau i fornemme ejendomme med en god placering. For eksempel i området International Financial City, det mest prestigefyldte segment på kontormarkedet for fast ejendom, holdes lejepriserne på AED 2.700 ($ 750) pr. Kvadratmeter om året. De relativt stabile udgifter til leje af kontorlokaler i klasse B i Tecom-området, hvor det gennemsnitligt koster 1100 dirham (ca. $ 300) pr. Kvadratmeter årligt.
Dog har Tecom, såvel som Business Bay og Jumeirah Lake Towers, en høj procentdel af ledig plads, og i ældre kontorkomplekser er ejere desto mere tvunget til konstant at reducere lejepriser for at tiltrække lejere.
Hvad er der foran?
Dubais ejendomsmarked er ved at afslutte rydningen, der er tilbage fra den nylige krise, og forbereder sig på et nyt spring. Overlevelse af krisen, ejendomsudviklere sætter deres økonomi i orden og rapporterer vækst i overskud, tidligere frosne projekter begynder at være afsluttet, for den helt håbløse stat leder efter nye investorer.
For første gang siden krisen begyndte, annoncerede ledende markedsaktører nye projekter. Kapital er igen strømmet til Dubai fra hele regionen, og ikke kun fordi den har bekræftet sin status som en ”sikker havn” med fremragende infrastruktur og investeringsklima.
Samtidig ønsker alle de store spillere ikke en gentagelse af de skyrocketende priser fra 2007-08, hvor andelen af den spekulative komponent var meget høj. De største udviklingsselskaber Emaar og Nakheel, som næsten samtidig begrænsede muligheden for spekulativ videresalg af ufærdige lejligheder og villaer i deres nye projekter, tog også skridt i denne retning. Prisstigninger på fast ejendom vil således ikke være så hurtige som under boomet før krisen. Men for dem, der leder efter en mulighed for langsigtede investeringer, åbnes der nye muligheder i Dubai. Det er kun nødvendigt at nærme sig udvælgelsen af investeringsobjekter meget omhyggeligt.
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af din ejendom i Dubai fra specialisterne i IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail[email protected].
