Arthur Kobozev, administrerende direktør for IMEX Real Estate, fortalte os, hvad der sker i dag på Dubai ejendomsmarked, og hvilket stemning der hersker blandt investorer.
Arthur, god eftermiddag. Fortæl os om de aktuelle tendenser på markedet for fri ejendom i Dubai. En mærkbar genoplivning og stigning er synlig for det blotte øje.
Hej Faktisk er markedssituationen positiv i sammenhæng med prisstigningen. Alle deltagere i processen - investorer, sælgere af færdig ejendom og udviklere - forventer yderligere vækst. Det er værd at bemærke, at ifølge analytikere vokser boligpriserne i Dubai hurtigere end i verden. Så i løbet af det sidste år udgjorde væksten over 20%, og i år er tempoet blevet mere dynamisk.
Ifølge Dubai Land Department steg antallet af transaktioner til salg af boligejendomme mellem januar og juni 2013 med 41%, og dets samlede værdi (erklæret til evaluering) steg med 70% sammenlignet med samme periode sidste år.
Investorer opfordres også til at annoncere nye projekter, først og fremmest, af de største udviklere - EMAAR og Nakheel. De blev sammen med andre "markedshajer", herunder DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties og andre.
Derudover taler vi igen ikke kun om opførelse af individuelle bygninger, men om opførelse af hele områder. F.eks. I megaprojektet ”City of Muhammad bin Rashid” alene, som vil være placeret på en enorm jordgrund - mellem Al Hale-motorvejen og Muhammad bin Zayed-motorvejen, er det planlagt at bygge 100 hoteller.
Hvad er grunden til en så aktiv udvikling? Måske forsøger Dubai simpelthen at omstrukturere de gæld, der er akkumuleret under den forgangne krise, og annoncerer gennemførelsen af nye megaprojekter, der vil tiltrække betydelige investeringer?
Investorernes positive forventninger er berettiget af flere faktorer. For det første er der en aktiv opsving i Dubai og UAE's økonomi som helhed. Ifølge årets resultater forventes Dubai-økonomien at vokse med 3,6%. Derfor kræver det tiltrækning af nye arbejdstagere. Allerede i dag overstiger Dubais befolkning 2,17 millioner mennesker, mens dens befolkning i 2011 var 1,97 millioner mennesker. Naturligvis har alle besøgende udlændinge brug for opholdssteder.
Når vi taler om migration, har vi med en økonomisk aktiv befolkning at gøre. Ifølge Dubai Department of Economic Development forventer 55% af forretningsfolk omsætningsvæksten i 2013, og 30% er sikre på, at de vil forblive stabile.
Turiststrømmen vokser også, som i dag har oversteget 10 millioner mennesker, og det er planlagt at fordoble det inden 2020. Det er åbenlyst, at De Arabiske Emirater er blevet det andet hjemland for migranter fra lande i regionen, der er berørt af militære konflikter: De overfører ikke kun kapital her, men flytter også til deres faste opholdssted.
Jeg vil også gerne bemærke, at priserne på boligejendomme i Dubai i dag stadig er 30% lavere end de maksimale værdier, der blev registreret i tredje kvartal 2008, under boomet på boligmarkedet. Dette er en anden faktor, der giver tillid til potentialet for yderligere vækst.
Hvilke områder i Dubai i dag er de mest investering attraktive, og hvorfor?
Først og fremmest er områder med udviklet infrastruktur og god transporttilgængelighed stadig populære: Dubai Marina, Palm Jumeirah, traditionelt populær blandt investorer, moderigtigt Downtown Dubai, massive Jumeirah Lakes Towers, mærkbart transformeret for nylig, De Grønne, lave områder Emirates Living, Arabian Ranches og andre.
Samtidig vokser efterspørgslen efter bebyggede områder langt fra kystlinjen, hvor boliger er mere overkommelige. Først vil jeg bemærke Jumeirah Village-distriktet, som til trods for den underudviklede infrastruktur og et stort antal ufærdige bygninger har et godt potentiale i henhold til pris / kvalitetskriteriet.
Jeg vil anbefale, at investorer, der overvejer at købe et hjem i Dubai, ikke kun skal fokusere på de aktuelle lejeindtægter. Man skal ikke miste en sådan indikator som syn på en potentiel stigning i omkostningerne, der er meget høj, siger vi i projekter på den menneskeskabte "palme" ø. For eksempel er en af de højeste vækstrater i lejepriserne i de seneste år blevet vist af International City-området, men set fra kapitaliseringspotentialets synspunkt er dette ikke den bedste mulighed. Generelt er det nødvendigt at vurdere situationen i komplekset og veje prioriteterne for hver specifik investeringssag.
Forbliver russerne førende inden for antallet af ejendomshandel i Dubai?
Ifølge statistikker fra Dubai Land Department er russerne blandt de ti mest respektable investorer i fri ejendom.
Deres andel er meget mærkbar, især i det såkaldte "nye" Dubai. Det er værd at bemærke, at i første kvartal af 2013 udgjorde omfanget af transaktioner med emiratets fast ejendom 53 milliarder dirham (14,4 milliarder dollars). De traditionelle ledere med hensyn til investering forbliver repræsentanter for Indien og Storbritannien.
Hvad kan der siges om vores landes præferencer?
Hvis vi taler om vores landes præferencer, er de traditionelle: De er primært interesseret i nærheden til havet. Og da valget af fast ejendom ved havet, som udlændinge kan erhverve ejerskab af, faktisk er begrænset til områderne Dubai Marina og The Palm Jumeirah, er det i disse områder, at "vores folk" erhverver mest bolig.
Hvad angår prisrammen, vil jeg her ikke fremhæve entydige prioriteringer. Begge meget dyre genstande sælges såvel som til en gennemsnitlig pris. For eksempel arbejder vi med fast ejendom værd fra US $ 200 tusind til titusinder af millioner.
Vores landsmænd ser den markante bedring af markedet og aktiveres på denne baggrund. Du ved, at du kan emigrere til De Forenede Arabiske Emirater på bare et par dage og føle dig komfortabel og sikker her. Mange benytter lejligheden, når de vælger et nyt hjem under den arabiske sol.
Er der en mangel på forsyning på markedet i dag?
Ja, og det ligger i det faktum, at interessante genstande, der sælges til en overkommelig pris, forlader markedet meget hurtigt. Som regel tager de fleste købere, især dem, der endnu ikke kender de lokale detaljer, en time-out til reflektion, og når de træffer en beslutning, er objektet allerede solgt.
Markedssituationen ændrer sig meget hurtigt. Boliger i projekterne fra store udviklere sælges allerede inden byggeriets start, det bliver bogstaveligt talt fejet væk på en dag. Investorer er på udkig efter rentable optioner og er endda klar til at stå i lange linjer, når de lancerer nye projekter, som under opsvinget i markedet.
Hvad lærte krisen i 2008 investorer? Hvordan er Dubai-lovgivningen forbedret i dag?
Først og fremmest indførte udviklere restriktioner for hurtig videresalg. Nu skal en investor, der ønsker at videresælge et objekt, betale et gennemsnit på 35-40% af dets værdi. Dette holder tilbage til den spekulative komponent.
Så vidt jeg ved er Dubai Land Department i øjeblikket ved at udvikle standarder for emirats ejendomssektor, som skulle træde i kraft inden for de næste to år.
De vil hjælpe med at kontrollere aktiviteten på ejendomsmarkedet for at forhindre en gentagelse af situationen i midten af 2000'erne, hvor der blev observeret en utrolig boom i ejendomssektoren.
Der udvikles også en særlig lov, der beskytter investorers rettigheder.
Ifølge myndighederne i emiratet er de nye regninger designet til at styrke lovkodeksen for aktiviteter inden for ejendomssektoren i Dubai, øge markedets konkurrenceevne og øge dens attraktivitet i øjnene for lokale og udenlandske investorer.
I oktober flyttede Lukoils hovedkvarter til Dubai. Der er en opfattelse af, at "tilstrømningen" af beboere med høje indkomster yderligere kan anspore prisstigningen. Er du enig med ham?
Denne sag er langt fra den eneste, hvis vi taler om den såkaldte massetrækning. Jeg tror ikke, at det har forårsaget eller vil forårsage nogen uro på lejemarkedet. Især i betragtning af "udstrømningen" af ansatte i statsejede virksomheder fra Dubai til Abu Dhabi. Lad mig minde om, at der for nylig blev vedtaget et direktiv, hvorefter udenlandske specialister ansat i offentlig tjeneste i hovedstaden er forpligtet til at leje boliger der. Deres antal i dag anslås til 15 - 20 tusind mennesker. Vi kan drage de relevante konklusioner.
Hvad er dine professionelle anbefalinger til dem, der ønsker at købe ejendom i Dubai?
Udskyd ikke beslutningsprocessen, samtidig skal du ikke handle tilfældigt, altid ledes af sund fornuft og vurder situationen omfattende. Det er vigtigt at huske, at jo hurtigere en handel indgås i et voksende marked, jo mere rentabel er investeringen. Og forsøm ikke støtte fra kvalificerede fagfolk. De kan blive dine pålidelige guider på dette marked. Vi er glade for at se alle i Dubai!
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af din ejendom i Dubai fra IMEX Real Estate specialister telefonisk i Moskva +7 495 5100008, gratis telefon i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail info @ IMEXre.com.
