Det forgangne år er blevet et vartegn for Dubai ejendom. Hvorfor? Han var rig på vigtige, store begivenheder, som ifølge eksperter i lang tid vil give en stabil og livlig interesse for investorer i Dubai ejendom. Efter den globale finanskrise og faldet forårsaget af den, og derefter prisstigningen, var det 2012, der bragte en mærkbar genoplivning til Dubai-markedet. Han vil blive husket for stigningen i ejendoms- og lejepriser, lanceringen af nye store projekter, det hurtige tilstrømning af kapital og den aktive interesse for investorer. Alt dette medførte på sin side hidtil uset regulatoriske foranstaltninger fra UAE-myndighederne med det formål at gøre markedet mere gennemsigtigt og sikre deltagernes sikkerhed. Vi vil forsøge at fremhæve fem centrale begivenheder i begivenhedscyklussen i 2012, der bestemte Dubais sted som en af de mest attraktive, ifølge eksperter, markeder for investorer i det nye år.
FIRST. GJENTE I MARKEDET. VÆKST AF EJENDOMSPRISER. VILLAS PRIS hurtigere end lejligheder
Eksperter erklærede enstemmigt den hurtige vækst på Dubai-ejendomsmarkedet i 2012. Ifølge førende konsulentfirmaer steg priserne på villaer i Dubai i gennemsnit med 20% og for lejligheder i området 510%. I det prestigefyldte Downtown Dubai steg priserne i sidste kvartal 2012 med 10%. Og dette er ingen tilfældighed, fordi prisstigningen i de mere populære og velplacerede områder i Dubai i gennemsnit var højere end i projekter af lavere klasse. Selvom der er undtagelser blandt dem: for eksempel i Silicon Oasis-området er priserne delvist steget med 40%, og ifølge eksperter vil de fortsat vokse på grund af stor efterspørgsel fra mellemindkomstkøbere. Blandt velhavende investorer er de mest populære villaer i de "klassiske" områder i Dubai - Palm Jumeirah, Meadows og Emirates Hills. Stigende priser for dem næste år forventes at være på et højt niveau.
Investorernes større interesse i villaer sammenlignet med lejligheder er blevet et af de vigtigste kendetegn ved det forgangne år. Det er inden for det segment af villaer, at priserne allerede har vundet tilbage alle tab i årene efter krisen og overskredet niveauet for det vellykkede 200708. Villaernes popularitet gør dem meget flydende varer, hvilket også bidrager til investorernes interesse og stigende priser for dem.
Med hensyn til leje af fast ejendom er det i 2013 meget sandsynligt, at prisen stiger i områder i Dubai som Downtown Dubai, Dubai Marina og The Palm Jumeirah. I mindre populære områder i Dubai, ifølge prognoserne fra konsulentfirmaet Jones Lang LaSalle, vil lejepriserne ikke stige. Ikke desto mindre vil de stigende omkostninger til boliger på mellemlang sigt fremmes af den hurtige vækst i Dubai's befolkning og det begrænsede udbud af boliger. Genoptagelsen af strømmen af velhavende udstationerede, understøttet af høj forretningsaktivitet, skaber en konstant efterspørgsel efter lejeboliger fra de øvre segmenter af markedet, mens dens udbud fysisk ikke er i stand til at vokse i samme tempo.
I de næste to år vil Dubais marked for boligejendomme blive fyldt med 45 tusinde nye lejligheder og villaer, men de fleste af dem vil være placeret i nye hidtil mindre udviklede områder som Jumeirah Village, Dubai Sports City og Dubai Silicon Oasis. På trods af det faktum, at der i populære områder, som Dubai Marina, næsten ikke er fri plads til udvikling.
ANDEN. Voksende tillid fra investorer, indflydelse af kapital
Som nævnt ovenfor viser eksperter Dubais ejendomsmarked til at blive et af de mest dynamiske i verden i 2013. Dette lettes ved den hurtige vækst i emiratets økonomi og forretningsaktivitet. Så vækstraten for Dubais BNP i 2012 blev revideret op til niveauet 5% om året. Samtidig angiver de økonomiske indikatorer i Dubai fraværet af en betydelig stigning i gælden og et fald i risikoen for misligholdelse. Ifølge Dubai Statistics Center forskningscenter vil antallet af mennesker, der kommer til Dubai i 2013, stige med 10%. Rapporten Bank of America / Merrill Lynch forudsiger en stigning i antallet af turister i 2020 til 15 millioner årligt sammenlignet med 8 millioner i 2011.
De turbulente begivenheder, der fandt sted i en række lande i Mellemøsten i 2012, bekræftede Dubai's status som en "sikker havn" for investorer fra hele regionen. Ud over kapital fra den persiske golf og andre arabiske stater har Dubai traditionelt tiltrukket velhavende investorer fra Indien, Pakistan og andre voksende asiatiske lande. Væksten i investorernes tillid var måske hovedresultatet i 2012.
Ifølge en undersøgelse fra Friends Provident International er 60% af de velhavende udstationerede, der bor i UAE, tillid til den fortsatte vækst på ejendomsmarkedet. De fleste af dem (49%) tror på "stærk" vækst i de næste 5 år, yderligere 11% forventer "meget stærk" vækst i denne periode. Kun 10% af de adspurgte mente, at UAE's ejendomsmarked i fremtiden vil støde på visse vanskeligheder.
Tredjedel. RETUR AF MEGA-PROJEKTER
I det sidste kvartal af 2012 annoncerede Dubai lanceringen af en række større projekter, der minder om tiderne for opsvinget før krisen på ejendomsmarkedet. Det hele startede med Cityscape Global 2012, hvor Link Global Group annoncerede planer om at oprette Taj Arabia - en forstørret kopi af det berømte indiske TajMahal-tempel - værd 1 milliard dollars. Sobha Group afslørede planer om at bygge hele byen Sobha City i Meydan-området, der inkluderer 280 villaer, 13 højhuse, et indkøbscenter, hoteller og internationale skoler.
Kort efter greb Dubai's regering beslaglæggelsen fra private udviklere. Oprindeligt blev et projekt annonceret for at udvide den kunstige bugt Business Bay, som vil være direkte forbundet med Den Persiske Golf via Sheikh Zayed Highway og nærområdet til Safa Park. Nyheden om oprettelsen af det store Muhamed bin Rashid City-kompleks med det største indkøbscenter i verden (mere end det nuværende Dubai Mall), en park en tredjedel mere end HydePark i London og mere end 100 hoteller, blev imidlertid en rigtig informationsbombe. Derefter overraskede projektet på flere milliarder dollars om at skabe fem temaparker i Jebel Ali, som hver især ville blive viet til et separat emne - film, dyr, sjove figurer eller den indiske "drømmefabrik" - Bollywood, ikke længere overraskende.
På denne baggrund var andre store projekter næsten tabt. For eksempel et forsøg på at gentage succesen med Dubai Marina og Jumerah Beach Residence i en anden del af Dubai - Deira. Udviklingsprojektet Deira Waterfront ved den persiske bugt, i henhold til Dubai-myndighedernes plan, bliver en af de største attraktioner i emiratet. På den fire kilometer lange strimmel af kysten mellem Dubai Creek og Hamriya skal der bygges seks hoteller, boliger og erhvervsbygninger, en promenade og en kunstig bugt med en marina. Maritime City-projektet fik en ny drivkraft, hvor det annoncerede det 230 meter lange projekt Landmark Tower med et femstjernet hotel.
FJERDE. Nye reguleringsforanstaltninger
Sammen med genoplivningen i Dubai var der frygt for, at spekulanter igen ville varme op markedet og føre til et smertefuldt sammenbrud, som det var på tærsklen til den globale økonomiske krise. De tocifrede vækstrater i fast ejendompriserne hver måned endte i kollaps og langvarig stagnation, så Dubai-regeringen denne gang gør alt for at gøre markedet ikke kun rentabelt, men også stabilt og forudsigeligt for investorer.
Udviklerne selv er også interesseret i dette. For eksempel indførte de største udviklere Emaar og Nakheel samtidig begrænsninger for videresalg af fast ejendom under opførelse, hvilket krævede for denne betaling mindst 35% af udgifterne til boliger i deres projekter. Det antages, at det var spekulativ videresalg af boliger på byggefasen, som det kunne skifte ejere et par dage efter salgsstart, blev en af grundene til "boble" af priserne på markedet før krisen.
I juni 2012 offentliggjorde Dubai-myndighederne et udkast til lov om beskyttelse af investorer, som garanterer dem fuld monetær kompensation i tilfælde af, at udviklingsselskabet ikke har opfyldt sine forpligtelser, for eksempel manglende levering af ejendommen inden for den angivne tidsperiode eller ukoordineret ændring af dens egenskaber. Derudover betaler udviklere en straf for de forsinkelser, der er med at udstede et certifikat om ejerskab, i henhold til Dubai Land Department's nye regler. Byggevirksomheder bliver således nødt til at betale en bøde på 10 tusind dirham (US $ 2,7 tusind), hvis de ikke udsteder et dokument, der bekræfter ejerskab til ejendomskøberen, når projektets beredskabsgrad når 80%. Dubai forbereder sig også på at oprette en særlig voldgiftsret, der giver mulighed for hurtigere og billigere løsning af konflikter i fast ejendom sammenlignet med almindelige domstole.
FEMTE. INTRODUKTION AF LANDBEGRÆNSNINGER
Allerede i slutningen af 2012 var der rapporter om en anden beslutning fra UAE-myndighederne, som let overskygger alle tidligere med hensyn til deres potentielle indflydelse på udviklingen af ejendomsmarkedet i de kommende år. På nytårsaften rapporterede forskellige emirater i medierne, hvor de citerede bankkilder, at UAE Central Bank havde sendt et cirkulære til alle forretningsbanker, der forbød mere end 50% af udgifterne til boliger fra udstationerede til prioritetslån. For UAE-borgere blev en lignende begrænsning sat til 70%, og for det andet og efterfølgende køb af fast ejendom - 60% (for udstationerede - kun 40%). Det skal bemærkes, at der tidligere i UAE ikke var nogen begrænsninger på den andel af husomkostningerne, som långiveren kunne modtage fra banken som pantelån. I praksis nåede den 7580%, efter at bankerne begyndte at blødgøre deres kreditpolitik på grund af genoplivningen på markedet.
Snart nægtede Centralbanken oplysninger om distributionen af et sådant cirkulær, men sagde, at udarbejdelsen af omfattende realkreditregler er i gang, og at de kan håndhæves i 2013 efter konsultation med forretningsbanker. Forud for sin tilbagevist formåede denne nyhed at skabe en storm af modstridende reaktioner på UAEs ejendomsmarked. Mens købere og banker var rasende over den pludselige indførelse af restriktioner, støttede de store udviklere dem og sagde, at dette ville styrke ejendomsmarkedet og tilskynde til ankomsten af seriøse købere. Analytikere er også opdelt i dem, der mener, at "loftet" på prioritetslån unødigt begrænser vækstpotentialet på UAE-ejendomsmarkedet, og dem, der glæder sig over større markedsforudsigelighed og stabilitet. Uanset om det er, kan det konkluderes, at UAE-myndighederne tog et fast valg til fordel for at begrænse spekulationer på markedet og bekæmpe forfaldne realkreditlån til forretningsbanker, selvom du for dette er nødt til at acceptere en langsommere markedsvækst på kort sigt.
KOMMENTAR AF ARTHUR KOBOZEV, UDFØRENDE DIREKTØR FOR IMEX REAL ESTATE:
"Overgangen til ejendomsmarkedet i Dubai og alle dens aktører til genopretningsfasen efter krisen fandt sted gradvist og er derfor usynlig for mange eksterne observatører. I går argumenterede de om, hvorvidt den nuværende opsving kan betragtes som alvorlig, og i dag konkurrerer de allerede i gunstige prognoser for fremtiden. Derfor det er meget godt, at regeringen i Dubai resolut og utvetydigt gjorde det klart for alle, at det ikke ville tillade det anarki, der foregik på markedet på tærsklen til krisen, da den samme ejendom bogstaveligt talt kunne skifte ejerskab Hver uge, hver gang stigningen i pris, er det usandsynligt, at tiltag, der er truffet af regulerende myndigheder, vil være i stand til at skræmme de virkelige investorer - forventningerne fra emiratets ejendomsmarked i 2013 er for høje.
Efter min mening synes Dubai's økonomiske opsving og væksten i forretningsaktiviteter at dette år ikke vil være mindre gunstigt og rige på positive begivenheder end tidligere. "
Du kan få yderligere oplysninger om erhvervelse og forvaltning af din ejendom i Dubai fra specialisterne i IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800IMEX (8004639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected].
