Første halvår af 2014 viste, at ejendomsmarkedet i Dubai bliver mere modent og opnår den stabilitet, der ligger i alle stadigt udviklende sektorer. Et slags barometer til stabilisering var rapporter fra verdensberømte konsulent- og analyseselskaber, der nøje overvågede udsving i vækst og faldende priser. Konklusionerne, der kan drages på basis af dem, tegner et ret optimistisk billede.
Markedsstabilisering
Hvis de fleste førende agenturer i slutningen af 2013 ved at anerkende en hidtil uset stigning i priserne på boliger med et beløb på 33% forudså en yderligere stigning i ejendomssektoren i Dubai på toppen af prisindikatorerne, blev det ved udgangen af første kvartal 2014 klart, at markedet vil stabilisere sig meget mere tidligere end forventet.
Eksperter fra et af de største og mest respekterede analytiske agenturer Jones Lang LaSalle i en rapport for første kvartal 2014 bemærkede, at investeringsprognosen for Dubai-ejendomsmarkedet fortsætter med at forbedre sig. I henhold til JLL Business Confidence Index nåede denne indikator i sidste kvartal af 2013 niveauet på 144,3 point, hvilket er 8% mere end i samme periode året før. Ifølge Dubai's økonomiske udvikling vil økonomien i Dubai fortsætte med at styrke sig i 2014, hovedsageligt på grund af stabilisering af ejendomsmarkedet - ifølge prognosen skulle Dubais BNP i 2014 nå op på 4,7%.
I begyndelsen af 2014 trådte ejendomsmarkedet i Dubai, som JLL-eksperter bemærkede, ind i en ny udviklingsfase, hvor man draget fordel af den øgede efterspørgsel efter boliger. De kaldte stigningen i leje- og salgspriser i emiratet "logisk og forudsigelig", især efter den bølge af faldende efterspørgsel, der blev observeret i Dubai i 2008-2009. En anden indikator for voksende tillid hos investorerne var stigningen i den samlede værdi af alle salgstransaktioner, der blev foretaget i Dubai i løbet af de sidste seks måneder, hvilket steg med 30% og udgjorde USD 29 milliarder.
I januar 2014 blev der ifølge en JLL-rapport oprettet to nye regeringsagenturer i Dubai for at forbedre tiltrækningen af emiratet for globale investorer og turister. De var Dubai Investment Development Agency og Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Ud over disse åbenlyse tegn på en åbenlyst "opvækst" og styrkelse af Dubai ejendomsmarked blev der også registreret en stigning i aktiemarkedsaktiviteten i begyndelsen af året. Flere store ejendomsudviklere i Dubai, herunder Emaar, var de første til at meddele, at de havde til hensigt at offentliggøre en børsnotering i den nærmeste fremtid for at sælge deres aktier på de globale aktiemarkeder.
JLL-eksperter såvel som mange andre førende verdensagenturer foretager som regel en grundig analyse af de førende tendenser på ejendomsmarkedet og er følsomme over for byens puls, så de prognoser, der er foretaget af dem, er sjældent fejlagtige. Den eneste fejl, som JLL-eksperter begik, var forudsigelsen af, at priserne på fast ejendom vil nå niveauet før krisen i 2013 - begyndelsen af 2014, hvilket ikke skete takket være de rettidige foranstaltninger truffet af Dubai-regeringen og muligvis på grund af lignende advarselsprognoser. Hvis du tror på JLL-rapporten for andet kvartal af året, ser fremtiden for investering i Dubai-ejendom mere end opmuntrende ud. I det reflekterede kontorets eksperter årets førende tendens - til et fald i prisvækstraten.
Ifølge Craig Plumb, leder af Mellemøsten-divisionen af JLL, førte de foranstaltninger, som regeringen i Dubai havde truffet for at forhindre spekulation i boliger, såvel som den overdreven prisstigning, der begyndte direkte at påvirke efterspørgselsniveauet, ført til en nedgang i ejendomspriserne i Dubai i løbet af årets andet kvartal. I øjeblikket er den fortsatte udvikling af Dubai ejendomsmarked fortsat: ifølge de årlige indikatorer i andet kvartal er boligpriserne steget med 36%. Ifølge kvartalsvise indikatorer er det imidlertid tydeligt, at tempoet i denne udvikling faldt mærkbart i andet kvartal af året, da priserne steg med et gennemsnit på 6% sammenlignet med 10% i årets første kvartal. Stigningen i lejepriserne i andet kvartal faldt også: fra 7% i første kvartal til 3% i andet kvartal. Faldet i salget indikerer også stabiliseringen af det overophedede ejendomsmarked i Dubai. Så ifølge JLL-rapporten faldt mængden af transaktioner til salg af villaer i henhold til data fra maj i år især med 50% sammenlignet med samme periode sidste år. Det skal dog bemærkes, at en sådan nedadgående tendens i vækstrater ikke bør give anledning til bekymring fra noget synspunkt. Ja, nu er det ikke tid til hurtig fortjeneste, siger eksperter, men lavere priser er fordelagtige i det lange løb. På den ene side giver det garantier for, at vi i den nærmeste fremtid ikke står over for en anden "sæbebobler", og på den anden side giver den potentielle investorer muligheden for at "indhente" med det konstante glidende grund af hurtige prisstigninger, mulighed for at investere disponible midler.
Luksusboliger
Det udbredte fald i boligpriserne i Dubai i første halvdel af dette år afspejles i alle sektorer af fast ejendom, men glem ikke, at den gennemsnitlige værdi af prisvækst er en gennemsnitlig indikator, men i virkeligheden kan forskellige sektorer vise meget forskellige resultater. , afhængigt af forskellige faktorer. En af disse faktorer er balancen mellem udbud og efterspørgsel, som ifølge et andet autoritivt konsulent- og analysebureau Knight Frank giver anledning til de vigtigste tendenser i dannelsen af ejendomspriser til forskellige formål og priskategorier.
Især ridder Frank udarbejder regelmæssigt Prime Global Cities Index, som også afspejler niveauet for præmieboliger til efterspørgsel efter elite luksusboliger rundt om i verden. Og da Dubai til en vis grad er verdenscentret for koncentration af eliteejendomme på grund af de gunstige skattebetingelser for investorer, er denne indikator mere end relevant for emiratet. "Efterhånden som krisen i euroområdet løser og den samlede økonomiske situation forbedres," sagde den endelige rapport fra Knight Frank fra 2013, "efterspørgslen efter luksusfast ejendom rundt om i verden vokser støt, trods det faktum, at de finansielle markeder kan give en relativt lav procentdel rentabilitet. " Prime Global Cities Index for Dubai for sidste kvartal af 2013 viser, at den årlige prisvækst i dette kvartal var den højeste siden 2010, men den kvartalsvise vækstrate var den laveste siden 2012.
I marts 2014 offentliggjorde Knight Frank en vurdering af de dyreste byer i verden med hensyn til omkostningerne på en kvadratmeter eliteejendom. Af de 20 byer i verden, der er analyseret i Knight Frank-rapporten, rangerer Dubai 19. i form af præmieboliger, kun Cape Town er lavere, hvor du for 1 million dollars kan købe 215,1 kvadratmeter. m luksusboliger. Samtidig understreger eksperter i Knight Frank, at Dubai-priserne på luksusboliger stadig har plads til at vokse. Så for en million dollars i Dubai kan du købe 146 kvadratmeter premium-boliger, hvilket er seks gange mere end i London, syv gange mere end i Hong Kong og 10 gange mere end i Monaco. Andre større byer i verden, såsom Moskva, Mumbai og Istanbul, forbliver også dyrere end Dubai med hensyn til omkostningerne på 1 kvadratmeter fast ejendom.
Med hensyn til tempoet og omfanget af prisstigninger indtog Dubai ifølge Knight Frank-rapporten 7. plads ud af 10 byer i rapporten, og 8. tog hovedstaden i UAE, Abu Dhabi. Dubai og Abu Dhabi indtog sådanne positioner på denne liste på grund af væksten i præmieboliger med henholdsvis 17% og 15% i 2013. I det andet halvår af året, ifølge den seneste Knight Frank-rapport, vil premium-boligpriserne stige med yderligere 10-15%, stort set på grund af det faktum, at i de næste 18 måneder ikke vil blive taget så mange objekter i denne sektor i brug, hvilket naturligvis provoserer høj efterspørgsel. Således er eliteejendomme i Dubai et af de mest rentable investeringsobjekter, hvis kapitalisering vokser støt og støt.
Konstruktions boom
Få i nogen anden by i verden om ugen er der så mange meddelelser om lanceringen af nye projekter som i Dubai. Men som eksperter på det analytiske agentur CBRE bemærker, er emiratet ikke kun i stand til organisk at acceptere, men har også brug for mindst 30.000 nye ejendomme.
I dag er konstruktionsboomen blevet den hverdagslige virkelighed for "fremtidens by", som det er vanskeligt at forestille sig uden store byggepladser og en skov med byggekraner. I de områder i byen, der er populære blandt investorer, boligkøbere og turister, er der imidlertid mindre og mindre fri plads til udvikling, så udgifterne til jord her vokser støt, hvilket betyder, at priserne på nybyggede boliger også stiger. Men som nævnt ovenfor er der en grænse for priser, så Dubais udviklere ser i stigende grad i retning af mere rentable grunde i fjerntliggende områder af Dubai. Købere af boliger, der ønsker at reducere omkostningerne ved køb, ser også der.
En nylig rapport fra det analytiske bureau CBRE antydede, at Dubais udviklere vil bygge flere middelklasseboliger i fjerntliggende områder af Dubai. Ifølge CBRE vil udviklere i år bygge omkring 17 tusind enheder af nye boliger i Dubai. De fleste boligejendomme oprettes som en del af store megaprojekter i områder som Dubailand, Jumeirah Village Circle og Dubai Silicon Oasis. I løbet af en uge i april annoncerede ifølge CBRE tre store ejendomsaktører - udviklere Emaar, Dubai Properties og Lootah Real Estate - starten af opførelsen af 845 nye ejendomme i udkanten af Dubai.
Den hurtige vækst i ejendomspriserne, skønt de har tempereret i første halvdel af 2014, tvinger i stigende grad mange købere til at se efter mere overkommelige boligpriser, der er billigere, hvilket skaber øget efterspørgsel efter sådanne ejendomme. Omkring mere end den store konstruktion af faciliteter i alle områder i Du-bai nævnes også i flere rapporter fra det analytiske firma Meed Insight. I henhold til sin egen bedømmelse af dette bureau indtog Dubai for andet år i træk førstepladsen i antallet og omfanget af byggeprojekter. UAE som helhed og især Dubai har igen taget en førende position blandt alle lande i Mellemøsten i tempoet og omfanget af byggeprojekter. De fleste af de nævnte projekter blev implementeret i Dubai, hvor i 2013 blev $ 20,6 milliarder brugt på byggeri, hvilket udgjorde næsten 52% af det samlede budget for byggesektoren i UAE. De samlede omkostninger til byggeprojekter af forskellige faciliteter, der endnu ikke er implementeret i alle lande i Mellemøsten, er mere end 1 billion US $, hvoraf US $ 428 milliarder falder til UAE. I de næste fem år har UAE således enhver chance for at bevare en førende position i konstruktionens tempo og omfang.
I år ligger den samlede værdi af byggekontrakter i Dubai i øjeblikket over 100 milliarder dollars, hvilket giver os mulighed for at tale om en mere end dobbelt stigning i sektormængder sammenlignet med sidste år. På samme tid på nuværende tidspunkt er mere eller mindre store projekter i Dubai enten initieret og ejet af den offentlige sektor eller kontrolleret af den. Mange store og vigtige projekter for byen, der tidligere var "frosset", genoplives igen og er ved at blive afsluttet.
Blandt dem - en sporvognslinje, metrolinje og Palm Jumeirah Mall på den berømte menneskeskabte ø. Alt dette inspirerer investorer med stor tillid og giver os mulighed for at være optimistiske med hensyn til fremtiden for byggesektoren i Dubai, ifølge en rapport fra Meed Insight.
Helhedsudvikling
I slutningen af sidste år bemærkede alle analytiske agenturer, at Dubai-ejendomsmarkedet ikke kun udvikler sig hurtigt, hvilket skabte bekymring, men også omfattende, hvilket inspirerede tilliden. Gendannelsen af markedet fangede alle sektorer uden undtagelse og fortsatte i 2014. Et tydeligt tegn på voksende investorernes tillid har været stigningen i antallet af virksomheder, der driver forretning i Dubai. Og dette på sin side kunne ikke andet end forårsage en stigning i priserne på kontoret ejendomsmarked, som CBRE-eksperter bemærkede. Det analytiske og konsulentfirma CBRE gennemførte en undersøgelse af mere end 70 store internationale virksomheder, der generelt besætter 25 millioner kvadratmeter kontorareal overalt i verden, og fandt, at procentdelen af dem, der planlægger at udvide deres virksomheder i Mellemøsten i den nærmeste fremtid om et år steg fra 24% til 30%. I dag planlægger en ud af tre af de internationale virksomheder, som CBRE har undersøgt, at identificere deres tilstedeværelse i Mellemøsten, hvor Dubai er det mest attraktive sted.
Den vigtigste tendens på dette marked i fremtiden vil ifølge eksperter fortsat være prioriteten for kvaliteten af kontorejendomme, hvilket betyder, at sådanne områder og komplekser som DIFC, Dubai Downtown og Tecom vil være i efterspørgsel. Yderligere 850 tusind kvadratmeter kontorlokaler vil blive taget i brug i Dubai i år. I 2014 bemærkede eksperter fra en anden førende global analytisk virksomhed, Cluttons, også en øget investorinteresse for industriel og erhvervsejendom i de frie økonomiske zoner i Dubai og forudsagde en yderligere stigning i interessen for projekter i denne sektor.
Ifølge Cluttons vil de frie økonomiske zoner begynde at nyde en særlig efterspørgsel, hvor antallet af gratis kommercielle og industrielle ejendomme støt falder, som i Free Industrial Zone Dubai Industrial City eller Dubai Investments Park. Således er eksperter på de fleste analytiske agenturer og konsulentbureauer enige om en lovende fremtid for ejendomsinvesteringer i Dubai og UAE. I denne forstand kan prisstabilisering af markedet kun blive en yderligere fordel for dem, der regner med langsigtede udsigter.
Du kan få yderligere oplysninger om køb af ejendom i Dubai fra IMEX Real Estate specialister på telefon i Moskva +7 (495) 5100008, gratis telefon i UAE 800-IMEX (8004639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected].
