På nuværende tidspunkt oplever ejendomsbranchen i Dubai sin form for skjult opstigning. Skjult - Fordi de største indikatorer for priser og aktivitet for købere i det faste ejendomsmarked fortsætter IKKE på højden, og fortsætter endda den udtrykte nedsættelse. Denne reduktion er imidlertid en udpegning af vækst og stabilisering af markedet generelt, bekræftet af den øgede strøm til EMIRATET FOR INVESTORER FRA VERDEN. Tekst: Helena Kryukova
Ifølge Wealth-X-rapporten kan Dubai i de kommende år endvidere overgå mange andre centre for erhvervsmæssig, kulturel og social aktivitet i verden, der er fristende med hensyn til investering i fast ejendom.
En oase for millionærer
En fælles rapport med titlen "Luksusmarked for fast ejendom i Europa, Mellemøsten og Afrika 2015", der for nylig blev præsenteret af analyseselskaberne Wealth-X og Sothebys internationale ejendom, afslørede, at 495 personer allerede har investeret i Dubai-ejendom en formue på 30 millioner dollars eller mere såvel som 34 milliardærer.
Disse tal karakteriserer størrelsen på de stater af investorer, der er klassificeret som superrige. Samtidig er priserne på luksusfast ejendom i Dubai i gennemsnit 40% lavere end i London - den globale "oase" for milliardærer. Andelen af luksusfast ejendom, der er værd over $ 1 million $, i øjeblikket i Dubai er 8% af den samlede boligmasse, og US $ 5,5 millioner er de gennemsnitlige udgifter til fast ejendom i dette segment af Dubai boligmarked. Samtidig er de gennemsnitlige omkostninger for en kvadratmeter luksusfast ejendom i Dubai USD 9000. I øjeblikket er det stadig ca. 10 gange mindre end for eksempel i Monaco, verdens luksushovedstad.
Derudover er Dubai endnu mere attraktiv for millionærer og milliardærer ved koncentrationen af mange verdensrekorder, der er nedfældet i forskellige ejendoms- og infrastrukturprojekter, herunder verdens højeste bygning Burj Khalifa og det mest luksuriøse hotel i verden Burj Al Arab. Dubai er også en oase af ekstravagant luksus, hvor solen desuden skinner 300 dage om året.
Records hovedstad
Og som om specielt for at bekræfte beregningerne af analytikere ved praksis i slutningen af sommeren, på tærsklen til industriens største begivenhed, Cityscape Global 2015-udstilling, blev et spektakulært projekt af Meydan One multifunktionelle kompleks præsenteret for offentligheden i Dubai. Herskeren over Dubai, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, deltog i lanceringen af opførelsen af dette mega-skala projekt. Projektet er blevet en stor sensation i ejendomsverdenen i Dubai i løbet af de sidste par måneder: Det er nok at sige, at det vil forene flere nye verdensrekorder på én gang - her vil være placeret den højeste boligbygning i verden Den ene, det højeste observationsdæk og den længste kunstige skiløjpe , og den nye største dansende springvand. 665 meter over jorden - i denne højde vil være verdens højeste observationsdæk med en 360-graders udsigt, 3 millioner og 670 tusind kvadratmeter - dette er det samlede areal på det nye kompleks som helhed, 1,2 kilometer - sådan er længden af den kunstige skiløjpe, 60 af tusinder af gæster - det centrale torv inde i anlægget kan rumme så meget, 150 x 80 meter - dette er dimensionerne på det glidende tag, der vil blive bygget over komplekset for at gøre det åbent i de køligere måneder af året. Generelt blev det efter præsentationen af Meydan One øjeblikkeligt klart, at Dubai-udviklere, hvis de kan overgå dette projekt, ikke snart vil være.
Ingen er imidlertid overrasket over en sådan innovation på baggrund af andre, lige så ekstravagante projekter, som undervands- og flydende villaer i The Floating Seahorse på de kunstige øer i verden, et undervands kapselhotel og andre futuristiske nyheder præsenteret på Cityscape Global-udstillingen, som blev afholdt i Dubai i Dubai September. Denne 14. ejendomsudstilling er blevet den største i alle år med sin afholdelse: mere end 300 virksomheder fra forskellige lande deltog i begivenheden, og området og antallet af pavilloner blev øget med mere end 30%. To nye udstillingshaller blev tilføjet til hovedhallen. Siden 2013 er antallet af haller på udstillingen vokset med 4 nye pavilloner, der generelt er mere end 40 tusind meter ekstra plads.
Blandt giganterne på Dubai-ejendomsmarkedet indeholdt Cityscape Global 2015 igen så store Dubai-virksomheder som Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas og Nakheel samt DMCC, Majid Al Futtaim og Al Barari. At vælge besøgende til Cityscape Global-udstillingen var virkelig noget. Succesgraden af Dubai-udviklere, udarbejdet af Standard & Poor's, viste, at det forventede fald i ejendomspriser i Dubai i anden halvdel af 2015 sandsynligvis ikke vil have en negativ indvirkning på deres præstationer og økonomiske resultater. Det forventes, at priserne på boligejendomme i Dubai kan falde allerede inden årets udgang, men i dag har alle de førende udviklere af emiratet skabt for sig en pålidelig "bageste".
Ifølge analytikere vil det aktuelle år i Dubai være et af de mest "frugtbare" for fast ejendomsprojekter i forskellige kategorier. I henhold til Reidin vil Dubai-ejendomsmarkedet i 2015 blive fyldt med 20.170 nye ejendomme, skønt det gennemsnitlige årlige gennemsnit for dette beløb i løbet af de sidste tre år normalt har været 11.600. Mængden af nye tilbud og nye off-plan fast ejendom salg ordninger giver udviklere mulighed for at sælge sådanne boliger på 20% billigere end sekundær fast ejendom, hvilket igen har tvunget ejere af sekundærboliger til også at sænke priserne - med et gennemsnit på 15%. Indikatorerne for første halvår i rapporter fra analytikere vidnede om dette og meget mere.
Første halvår af 2015: resultater og udsigter
I første halvdel af 2015 nåede det samlede beløb for fast ejendomstransaktioner, der blev afsluttet i emiratet, til USD 17,4 milliarder. Cirka to tredjedele af fast ejendomstransaktioner i Dubai blev afsluttet ved hjælp af midler, der blev leveret af banker, hvilket også er et kriterium for, at systemet fungerer sundt, konstaterede statistikken. Når vi vender tilbage til spørgsmålet om "produktivitet" på markedet, er det ikke alle analytikere, der deler den samme opfattelse om påvirkningen af denne faktor. For eksempel indrømmer Cluttons-analytikere, at 40.120 nye ejendomme præsenteret af Dubai-udviklere siden begyndelsen af 2015 kan ændre markedet udelukkende på lang sigt. Det vil tage mindst yderligere 10 år at bygge alle disse huse, og hvis befolkningen i Dubai vokser med denne hastighed i løbet af dette tidsrum, vil efterspørgslen derfor altid være næsten lig med udbuddet.
Rimelige boliger
Et andet vigtigt punkt, som alle analytikere bemærkede i deres rapporter for første halvår, er spørgsmålet om tilgængeligheden af nye ejendomme, da dens største andel falder på netop dette segment. De områder, hvor denne overkommelige bolig er bygget, ligger primært i Dubai's periferi. Dette er lokationer som Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ osv. Priserne her er til mellemindkomstkøbere og, endnu vigtigere, for rigtige slutkøbere. Det vigtigste, der skete i de første seks måneder af 2015, er, at udviklerne flyttede deres fokus fra temmelig smalle segmenter af eliteboliger og detailhandel til andre segmenter på ejendomsmarkedet, der kræver støtte, især overkommelige boliger. Og i denne forstand er det vigtigt at forstå, at fast ejendom i Dubai i dag er en af de mest relevante "anti-krise" muligheder for at placere gratis midler til investorer over hele verden, og især fra lande, hvor lokale valutaer er udsat for betydelige udsving i valutakursen. Desuden bliver det lettere og mere rentabelt at købe et hus uden Dubai i Dubai: det er nu muligt, når man kun har betalt 5% som en indgangsbillet og 70% efter færdiggørelse af byggeriet, at blive ejer af kvalitetsboliger i et område med udviklet infrastruktur.
Derfor er det ikke overraskende, at tallene fra Land Department-rapporten indikerer en høj grad af tillid hos både udenlandske og regionale og lokale investorer til boligmarkedet i Dubai: 19.848 investorer af 142 forskellige nationaliteter har investeret 14,4 milliarder dollars i ejendom i de sidste seks måneder.
Den positive karakter af udsigterne for yderligere markedsudvikling bekræftes også af en undersøgelse foretaget af London Business School. I henhold til denne undersøgelse vil 47% af de adspurgte forretningsmænd ikke ændre deres planer om at investere i Dubai-fast ejendom, og 84% af de 200 respondenter er overbeviste om, at Dubai ikke vil se et alvorligt fald i udvikling og faldende priser i den nærmeste fremtid.
Gunstige markedsparadokser
Volatiliteten og ujævnheden i gennemsnitlige prisindikatorer i segmenterne for salg og leje af fast ejendom i Dubai har også været blandt de mest karakteristiske tegn på markedet i nyere tid, hvilket ofte skaber paradokser, der er gavnlige for købere. Og hvis priserne i salgssegmentet generelt faldt, ifølge Bayut, med 5-10%, og i lejesegmentet - med 5-6% pr. År, steg nogle i lejeprisen tværtimod med halvdel af 13% over seks måneder. Og alt takket være selve udvidelsen af markedet. Således opstår et gunstigt paradoks, først og fremmest for fast ejendomskøbere: jo mere omkostningerne til boliger og dets leje falder, jo flere er udviklere og udlejere orienteret mod overkommelige boliger, og billige boliger skaber øget efterspørgsel efter det, hvilket igen forårsager prisstigninger i lejesegmentet. Her er et eksempel på et sådant paradoks: Ifølge Tasweek indtog distriktene Dubai Silicon Oasis og Discovery Gardens andre og tredjepladser i rangeringen af de mest overkommelige ejendomme til leje i Dubai.
Men på samme tid, ifølge Bauyt, blev der i de samme områder i de sidste seks måneder registreret den mest markante stigning i lejepriser - med 13%. Og andre analytikere, herunder Knight Frank, Asteco, Bayut og Dubizzle-portalen, bemærkede et fald i priserne for salg og leje af premium-boliger i de sidste seks måneder i Dubai.
Det mest bemærkelsesværdige fald var i det mest populære område i Dubai Marina, hvor priserne på dyre boliger i elite faldt med 18% på tre måneder, ifølge portalen Dubizzle. Faldet i priser på luksusboliger var imidlertid lige så ujævnt som udsving i prisniveauet for forskellige segmenter af Dubai ejendomsmarked som helhed. Studios blev billigere i nogle områder, mens i andre tværtimod store lejligheder med tre eller flere soveværelser.
Således var de boligpriser i Dubai, der fortsætter med at falde, oprindeligt for høje, og markedet justerer sig simpelthen, men ikke desto mindre er det ifølge IMFs matematiske beregning nu at købe en lejlighed i Dubai virkelig mere rentabelt end at leje. Generelt, ifølge eksperter og ifølge teorien om "aldring", har Dubai ejendomsmarked gennem de sidste to år gennemgået en slags miniudviklingscyklus fra toppen af 2014 til prisstabilisering. Og hvis den næste fase af dens udvikling ikke kan tilbyde investorer så hurtige overskud, som "pionerer" på markedet udnyttede ved sin daggry, kan den under alle omstændigheder helt sikkert tilbyde alle fordelene ved stabilitet og ægte modenhed.
For mere information om køb og forvaltning af fast ejendom i Dubai, kontakt IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail-info @ IMEXre.com.
