Fremtidens by

Tekst: Helena Kryukova

NÅR VI introducerer fremtidens by, kommer FØRSTE NUMA DUBAI. DE SAMME BEKRÆFTELSE OG EMIRATÆRMET MARKED: OVERHOLDENDE Vanskeligheder, DET ER TILBAGE TIL FREMTIDEN FOR SIKRIG UDVIKLING, NYE FANTASTISKE PROJEKTER OG RAPID VÆKST FRA INVESTERING I INVESTERING.

Dubai har regelmæssigt førende positioner i klassificeringen af ​​prioriterede investeringer i investering i fast ejendom: i Savills-vurderingen indtog emiratet andenpladsen i verden med hensyn til attraktivitet for boliginvesteringer, og Knight Frank-vurderingen forudsiger fuldstændigt, at Dubai snart vil være foran London ved denne indikator. verdens investeringskapital.

Udbud og efterspørgsel - på skalaerne

Valget af investorer er ikke overraskende, for ud over de vigtigste faktorer, såsom et højt afkast på aktiver, investeringssikkerheden og deres investeringsafkast, vises emiratet også konstant på lister over byer med de mest usædvanlige, interessante og vigtige ejendomsprojekter, såsom Dubai South aerotropol-projekt ( tidligere Dubai World Central), der blev udpeget af Knight Frank-eksperter som et af de fem vigtigste byudviklingsprojekter i verden til investering i fast ejendom.

Og selvfølgelig også MBR City - District One med sine syv kilometer med kunstige søer Crystal Lagoons og verdens største kunstige strand, Aladdin City-kompleks i hjertet af Dubai Creek, inspireret af traditionel arabisk kultur, tre temaparker under det generelle navn Dubai Parks and Resorts , Bluewater Island kunstige øudviklingsprojekt med det højeste pariserhjul i verden, Dubai Eye, storskala Dubai Creek Harbour-komplekset, den gigantiske Dubai Frame og Deira Islands ø-udviklingsprojekt. Og dette er kun en del af de fantastiske projekter, der vises i Dubai, før EXPO 2020.

Men denne virvelvind af nye projekter, som så hurtigt fangede Dubai, kunne ikke andet end forårsage forlegenhed blandt mange analytikere, der er vant til at se faldgruber i alt, især i kombination med et fald i aktiviteten på ejendomsmarkedet og en synlig prisfald. Nå, lad os prøve at afklare dette overordnede billede af en fantastisk fremtid.

Hovedstrygsten i forskellige forsøg på at give en så klar prognose som muligt for den fremtidige udvikling af boligmarkedet i Dubai var det reelle antal objekter, der var klar til at komme ind på markedet i den nærmeste fremtid. I begyndelsen af ​​året var omfanget af analytikere i denne henseende ret stort: ​​Uden forlegenhed erklærede de, at 30.000 boligenheder meget godt kunne genopfylde markedet allerede i 2015. Derefter blev prognoserne lidt mere beskedne: nogen lovede 25.000 nye objekter i 2015, andre tog en mere forlænget tidsramme for ikke at blive fastgjort til den aktuelle situation, og kaldte tallene for 70.000 objekter indtil 2018, eller omvendt snævrere - 6000 objekter til anden halvdel af 2015.

Alt dette kunne ikke andet end forårsage forvirring blandt investorer og forvirrede nogle potentielle købere, hvorefter de største markedsaktører selv, inklusive førende udviklere som DAMAC og Union Properties, afgav udsagn om, at udbud og efterspørgsel stadig var afbalanceret, men med en tendens til en overvejende efterspørgsel.

Senere blev der tilføjet officielle statistikker til disse erklæringer: trods de lovede 25.000 nye ejendomme, vil ikke mere end 10.000 boligenheder blive taget i brug i Dubai i 2015, fordi udviklerne selv forstår virkningen af ​​forsyningsfaktoren på markedets generelle tilstand og ikke stræber efter det glut, hæmmer idriftsættelsen af ​​nye faciliteter. Ifølge Dubai Statistics Center vil Dubais befolkningstilvækst i de kommende år være 5-7% pr. År, og boliger vil stige med 2,2% om året, så udbuds- og efterspørgselsbalancen vil have en tendens til at være fremherskende i de kommende år.

Det faktum, at efterspørgslen efter boliger i Dubai, og nu og i fremtiden vil være markant foran udbuddet, taler enstemmigt analytikere og markedsdeltagere. Så siger lederen af ​​Union Properties Khalid Bin Kalban, lederen af ​​DAMAC Zayed ElChaar, samt analytikere fra Land Sterling og Bayut. Og endelig blev det sidste punkt i disse tvister fastlagt af den nylige officielle rapport fra Dubai Land Department, hvori det hedder, at emiratet på blot ni måneder af 2015 afsluttede 33.907 ejendomstransaktioner, hvilket indikerer en konstant stigning i køberens interesse i markedet.

For købernes personlige midler i denne periode blev ejendomme solgt til et beløb på 21,24 milliarder dollars og til kredit - i størrelsesordenen 25,59 milliarder dollars. Derfor er det også klart, at populariteten af ​​boliglån i Dubai vokser hvert år.

Ny stigning - om seks måneder

I løbet af de sidste to år er den samlede værdi af solgte ejendomme i Dubai for hvert efterfølgende kvartal vokset støt, på grundlag af hvilken det kan konkluderes, at det lokale ejendomsmarked udvikler sig konstant og støt, sagde lederen for Landafdelingen, Sultan Butti Bin Majren. Det skal dog bemærkes, at jo tættere slutningen af ​​året er, desto mere selvsikker er prognoserne fra analytikere og markedsdeltagere om den forestående (måske allerede i midten af ​​næste 2016) Dubai ejendomsmarked vender tilbage til sine tidligere vækstindikatorer.

I dag er disse mere for nylig forsigtige og skyhygge antagelser blevet til selvsikker teser understøttet af fakta. Årsagen til det sejrrige tilbagevenden af ​​markedet til dets tidligere positioner vil være intensivering af processer i regionens økonomi på grund af status som en stabil bugt i det rastløse miljø i andre lande i Mellemøsten samt dens orientering mod 2020, hvor verdensudstillingen afholdes i Dubai.

En anden vigtig faktor, der ligger uden for ejendomssektoren, men som alligevel vil have en betydelig indflydelse på dens videre udvikling, har været den nylige ophævelse af økonomiske sanktioner fra Iran, der lovede UAE og især Dubai et stærkt yderligere økonomisk incitament til at udvide sig et årligt handelsresultat på mindst 13 milliarder dollars. I henhold til IMF's skøn vil den årlige stigning i BNP i De Forenede Arabiske Emirater kun på grund af ophævelsen af ​​sanktionerne mod Iran være mindst 1% plus en årlig vækst på 3% i de næste tre år.

Fokus er på lejemarkedet

En anden sektor inden for ejendomssektoren, der tiltrækker øget opmærksomhed fra analytikere og investorer, er blevet i de sidste seks måneder, huslejemarkedet i Dubai. På dette felt, som i de foregående måneder, observeres øget volatilitet, men en ting er sikkert med sikkerhed: væksten i overskud fra investeringer i Dubai-fast ejendom fortsætter. Ifølge Phidar Advisory's husprisindeks er afkastet i Dubai-lejlighedssegmentet steget til et rekordhøjt niveau på 7,5% i løbet af de sidste tre måneder, mens villaafkast er steget til 4,8% sammen med lavere priser i salgssektoren og fortsatte eller stigende priser i lejesegmentet.

At den voksende lejeindkomst kombineret med status som en sikker investeringshavn i Dubai udgør en ret optimistisk fremtid for ejendomsbyggeriindustrien, er også angivet i den seneste rapport fra det internationale ratingbureau Moody's og i en analytisk rapport fra Financial Times, hvis eksperter kaldte loyale udenlandsk investeringslovgivning og gennemsigtighed i lovgivningsmæssige standarder, det vil sige sikkerhed og komfort, er blandt de to vigtigste faktorer for den videre udvikling af Dubai-boligmarkedet i.

Ifølge et andet konsulentfirma, Land Sterling, steg udgifterne til leje af studiolejligheder i overkommelige områder i Dubai med 13% kun i tredje kvartal af året. Samtidig er stigningen i udgifter til leje af boliger med et større område omvendt proportional med størrelsen på villaer og lejligheder: lejligheder med 1 soveværelse er steget i pris med et gennemsnit på 5-12% pr. Kvartal afhængigt af området, og eliteboliger tværtimod er blevet billigere for lejere. På toppen af ​​popularitet blandt investorer og lejere - billige lejligheder i et lille område i de udviklede områder i Dubai. Ifølge Propertyyfinder falder de mest efterspurgte lejere i Dubai i prisklasse fra 13.500 $ til 40.000 om året.

Således forbliver Dubai en af ​​de dyreste byer til leje i verden. Dette blev bekræftet af en nylig UBS-vurderingsundersøgelse med titlen Priser og indtjening.

Imidlertid lykkedes det Dubai at komme ind i de fire største byer med de højeste lejepriser hovedsageligt på grund af sin elite-ejendomssektor, mens for nylig både regeringen og udviklerne selv har fokuseret på den anden ende af spektret - den overkommelige boligsektor.

Denne tendens, der er dannet i første halvår, fortsætter til i dag. I henhold til JLL-definitionen betragtes overkommelig pris for Dubai til at være fast ejendom med en gennemsnitlig værdi af USD 215.000 i salgssegmentet og ca. US $ 19.000 pr. År i lejesegmentet. Det er denne type boliger i Dubai, der i øjeblikket mest mangler, da mindst 40% af den samlede befolkning, eller 820.000 husstande, er potentielle købere og lejere af sådan fast ejendom, siger JLL-rapporten.

Nye investeringsmuligheder vil tiltrække en helt ny type investorer til Dubai, der er interesseret i kategorien lavpris-ejendom, og takket være dem forventer Dubai ifølge analytikere i Knight Frank en stabil og selvsikker udvikling af boligsektoren.

For mere information om køb og forvaltning af fast ejendom i Dubai, kontakt IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected].

Se videoen: Jan Gehl: Fremtidens by og byliv 16 (Marts 2024).