Helen Mathieu
Juridisk rådgiver og notar (Canada).
Medlem af Advokatforeningen i Canada og Quebec.
Den hidtil uset befolkningsvækst i UAE på grund af besøgende arbejdstagere, det stigende antal turister eksponentielt og et stort antal internationale projekter har forårsaget en hidtil uset boom i fast ejendom i Dubai. Oprindelsen til denne boom blev lagt tilbage i 2002, da herskeren i Dubai, Hans højhed Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, meddelte, at retten til at eje visse typer fast ejendom i emiratet nu vil blive tildelt alle investorer, uanset deres statsborgerskab. I henhold til den grundlæggende lovgivning er ejerskab af fast ejendom i Dubai's emirat begrænset og tildeles kun til borgere i UAE og Golf-landene samt til virksomheder, der ejes 100% af borgere i disse lande. Derfor betragtes et selskab, der er registreret i Emiraterne, hvis aktionærer er udenlandske statsborgere (for eksempel et selskab med begrænset ansvar - LLC, hvoraf 49% ejes af en udlænding), ikke som "lokalt" i den forstand at opnå ejerskab af fast ejendom. Udenlandske virksomheder og enkeltpersoner har kun ret til frit ejerskab af fast ejendom inden for bestemte områder.
Udtrykket "fri ejendom" eller "frit ejerskab af fast ejendom" er et koncept, der længe har været brugt i Emiraterne. En person, der har ret til frit ejerskab af fast ejendom, betragtes som den absolutte ejer af den jord og bygninger, som denne ret gælder for. Ejeren har ret til at opholde sig, bruge og modtage indtægter fra fast ejendom i en ubegrænset periode eller indtil ejeren overfører ejerskabet til en anden ejer. arvingerne til ejendommen har ret til at arve ejendommen efter ejerens død. Det er helt klart, at med lanceringen af så store fast ejendomsprojekter som Dubai marina emirerer Hills, Jumeirah Islands, tre kunstige øer Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, engene, The Springs og Arabian Ranches, indførelsen af den nye ejendomslov blev mødt med stor forventning og interesse.
Så hvad præcist siger den nye ejendomslov? Hvilke rettigheder tildeles eller omvendt begrænset af den nye lov? Og vigtigst af alt, hvad siger den nye lov om udenlandske ejere?
Hvordan registrerer du din ret?
I artikel 6 i den nye lov hedder det, at Dubai Land Department fremover vil være det eneste organ, der vil anerkende og registrere ejerskab af fast ejendom. Før indførelsen af den nye lov ved køb af fast ejendom blev registreringen af køberen udført i det interne system for den respektive udvikler. Det interne system for udviklere har udført og fortsætter med at spille rollen som et værdifuldt værktøj til registrering af ejendomssalg. I overensstemmelse med bestemmelserne i den nye lov efter oprettelsen af jordafdelingen vil ethvert register og andre udviklerdatabaser dog ikke betragtes som officielle informationskilder.
I overgangsperioden fra den interne registrering af udviklere til et enkelt registreringssystem i Dubai Land Department var de to parter enige om, at i de tilfælde, hvor købsprocessen er afsluttet, og ejendomsoverførslen allerede har fundet sted, vil de interne registreringsposter i udviklersystemet blive erstattet af officielle poster i landafdelingen. Hvis ejendommen er under opførelse, vil køberen først blive registreret i det interne system for udviklere, og efter færdiggørelse af opførelse og idriftsættelse af bygningen, skal han indsende en ansøgning til Landafdelingen om registrering af ejerskab i hans navn.
Det er vigtigt at skelne mellem de to faser i erhvervelsen af fast ejendom under opførelse. I den første fase, når ejendommen er under opførelse, har køberen ikke direkte ejerskab af ejendommen. På tidspunktet for færdiggørelsen af opførelsen, overdragelse af ejendommen til køberen og betaling af alle betalinger vedrørende værdien af ejendommen, begynder den anden fase, når køberen bliver den fulde ejer af ejendommen og kan ansøge om registrering af ejerskab i jordafdelingen.
For at blive betragtet som en fuldgyldig ejer af fast ejendom er det ikke nok for en køber at have en aftale om køb og salg af fast ejendom med en bygherre. Køberen skal overføre kontrakten til Landafdelingen sammen med en ansøgning om ejendomsregistrering i hans navn. Hvis alle de indsendte dokumenter er i orden, registrerer landafdelingen ejerskabet af køberen i forhold til dette objekt i et enkelt register over fast ejendom og udsteder et ejendomsattest. Det er dette certifikat, der er dokumentet, der bekræfter ejerskabet af fast ejendom.
Hvor meget koster det?
Ved registrering af ejerskab i Dubai Land Department skal køberen og sælgeren betale afdelingsgebyrer, der i øjeblikket udgør 2% af markedsværdien af fast ejendom, men disse tal revideres og vil sandsynligvis ændre sig. Samtidig bestemmes køber og sælgers andele inden for 2% efter aftale mellem parterne. Ved overførsel af ejendomsret til ejendommen fra bygherren til den direkte ejer opkræves der endvidere et overførselsgebyr, hvis størrelse afhænger af, hvem ejendommen købes i: op til 3% for enkeltpersoner og op til 1,5% for juridiske personer. Hvis ejendommen blev erhvervet i navnet på et offshore-selskab, kan overførsel af ejerskab gennemføres ved at sælge offshore-selskabet sammen med dets ejendom. faktisk med denne type overførsel er det ikke et salg af fast ejendom, men et offshore-selskab, der ejer fast ejendom, hvilket derved reducerer størrelsen på overførselsgebyret.
Hvordan man testamenterer fast ejendom?
Når man køber fast ejendom i Emiraterne, for eksempel i Dubai, stiller mange investorer spørgsmål om arv af fast ejendom inden for rammerne af sharialoven. I tilfælde af død anvendes UAE-lovgivningen på udenlandske statsborgeres vilje til fast ejendom i Emiraterne, mens testamentet kun strækker sig til en andel på 30% af denne ejendom. på trods af det faktum, at udenlandske borgere har ret til at anvende lovgivningen i deres land, er det meget sandsynligt, at ejendommen ikke vil overgå til den afdødes ægtefælles ægtefælle, da sharialoven fordeler ejendom blandt alle slægtninge i blodet. For at fast ejendom kan gå til de mennesker, som ejeren ønskede at se i arvingerne, kan en mulighed være at oprette et offshore-selskab, hvor ægtefællerne fungerer som direktører. I tilfælde af død af en af ægtefællerne, overføres andelene i selskabet til den anden ægtefælle og andre arvinger. Med andre ord gennemføres der på denne måde en intern overdragelse af aktier i selskabet, hvilket undgår sharialoven om arv i forhold til fast ejendom. For mere information om de juridiske aspekter i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom i UAE, bedes du kontakte Helene mathieu Legal Consultants juridisk rådgivning.
