Rustar ejendomsrådgivning
Har du nogensinde tænkt på, at når en person køber en lejlighed på kredit, til sidst betaler han for den en halv til to gange. En tanke om dette vil presse fremtidige låntagere, fordi ikke alle er klar til at købe boliger til en "dobbelt" pris. Og overtalelser som "du investerer i din fremtid" trøster lidt penge, uanset hvad, frygtelig ked af det. Og forgæves, fordi du matematisk kan bevise, at tiden virkelig er dyrere end penge, og en låntager, der tager et langvarigt lån, er sandsynligvis en fordel.
Dagens virkelighed ændrer konstant priser på ting og varer (inklusive kvadratmeter). Priser på fast ejendom er som regel højere, end de var - på grund af inflation. Penge afskrives gradvist, og tingene tværtimod bliver dyrere. Hvis priserne pr. Kvadratmeter forblev de samme i årevis, ville låntageren virkelig have været trøstet af det faktum, at selv om han havde betalt for meget for lejligheden, investerede han disse penge i sin familie og børn. Takket være inflation er dette imidlertid ikke den eneste trøst. Stigende kvadratmeterpriser "spiser" gradvist op for meget. Selvfølgelig kan der være recessioner og stagnation på markedet, men dette er tydeligvis ikke truet af ejendomsmarkedet i Dubai - og på lang sigt - i 10-20 år - vil kvadratmeter stadig være mærkbart dyrere end nu.
Hvis markedet gradvist vokser, overlapper overbetalingen af lånet 1,5 til 2 gange med det faktum, at selve lejligheden i løbet af denne tid vil stige i pris flere gange. Men hvorfor afhænger denne vækst? Der er en kritisk vækst på markedet, over hvilken prisstigninger på lejligheder overstiger lånebetalingerne, og under dem ikke. Det vil sige, at hvis markedet gennemsnitligt vokser hurtigere end denne værdi, drager låntageren fordel af en stigning i prisen på en købt lejlighed. For at markedet fuldt ud kan kompensere for betaling af lån, er en minimumsvækst nok - i gennemsnit 3-5% om året. Dette er meget lavere end den nuværende inflation. Hvis markedets vækstrate ligger på niveauet 10-20% om året, er fordelene for låntageren åbenlyse.
Eksempel nr. 1.
Standardlån
Tag standardparametrene for et boliglån: løbetid - 10 år, afdrag - 30% af udgifterne til bolig og rente - 12%. Vores beregninger viser, at det med disse parametre af lånet er nok at markedet vokser med et gennemsnit på 3,6% om året. Derefter er det beløb, hvormed lejligheden stiger i pris om 10 år, lige svaret til overbetalingen. Hvis markedspriserne over disse 10 år i gennemsnit vokser hurtigere end 3,6% om året, vil en stigning i prisen for en lejlighed tilsidesætte overbetalingen af et lån. Antag, at vi tog en lejlighed til en værdi af $ 300 tusind på kredit. Derefter vil overbetalingen i 10 år være omkring $ 127 tusind. Men i årenes løb vil omkostningerne til en lejlighed med en markedsvækst på 3,6% pr. År nå op på $ 427 tusind
Eksempel nr. 2
Nul udbetaling
Vi forlader de samme parametre (løbetid på 10 år, rente - 12% om året), kun udbetalingen er nul. For nylig populære bankprodukt. For at "lukke" overbetalingen for en lejlighed bør markedet derfor vokse noget hurtigere - med 4,8% pr. År.
Afhængigheden er forståelig: Jo mere en person tager, jo mere betaler han for meget. Jo lavere udbetalingen er, desto større bør væksten i markedet være. Hvad sker der med vores lejlighed for $ 300.000? I dette tilfælde vil overbetalingen på lånet i 10 år være omkring $ 180.000. Men en lejlighed med en markedsvækst på 4,8% om året vil koste omkring 480 tusind dollars.
Eksempel nr. 3
Antag, at vi tager et lån med en forskud på 30%, 12% om året, men i en periode på 30 år. Det viser sig, at markedet nu skulle vokse langsommere - kun 2,8% om året for at "spise" overbetalingen i 30 år. Så jo længere sigt, jo dyrere bliver lejligheden dyrere. I denne situation, over 30 år, vil overbetalingen være endnu mere end de oprindelige udgifter til lejligheden. Det vil sige, at overbetalingen for en lejlighed til en værdi af $ 300.000 vil være $ 380.000. Men en lejlighed i 30 år med en markedsvækst på 2,8% om året vil allerede koste 680 tusind dollars.
Hvad angår opførslen af lånets tredje parameter - renten, kræver den ikke en separat forklaring. Det er indlysende, at jo højere procentdel, jo højere er vækst i markedet.
Så de vigtigste anbefalinger til at købe en lejlighed på kredit fra konsulenterne i RustaR Real Estate:
- Jo lavere udbetalingen på lånet er, jo hurtigere skal markedet vokse for at kompensere for overbetalingen og vice versa. Det er, jo mere du låner penge, jo mere afhængig af markedet.
- Jo længere periode den låntager tager et lån for, jo større er gevinsten. Dette er kraften i sammensatte renter - du tilbagebetaler lånet i lige store andele, og markedspriserne vokser eksponentielt.
- Jo højere lånerente, jo hurtigere skal markedet vokse for at kompensere for overbetalingen. Det vil sige, høje lånerenter lønner sig med høje markedsvækstrater: Hvis markedet står stille, er lån til høje renter ulønnsomme.
Overraskelsesindskud, eller hvorfor Bill Gates købte et hus på kredit
Har du nogensinde undret dig over, hvorfor folk i vest altid køber bolig på kredit, selv med penge? Både millionærer og tidligere præsidenter bliver låntagere. Derfor er de millionærer: De ved, hvordan man tæller penge. Selv hvis en person har penge, er det mere rentabelt for ham at investere dem i forretning, i sin virksomhed eller i aktier, til sidst bare lægge dem i en bank for et indskud. Og at købe en lejlighed er ikke med dine egne penge, men med bankpenge. Selv på et depositum for det tidspunkt, hvor låntageren betaler lånet, "falder" han mere end to gange, sammenlignet med det beløb, der er givet for at betale lånet.
Her er et konkret eksempel. Lad os sige, at vi køber en lejlighed til $ 300.000. Lånparametre: løbetid - 10 år, forskud - nul, lånerente - 12%. Over 10 år vil "overbetalingen" for en lejlighed være omkring $ 180.000, det vil sige ca. 60% af de oprindelige udgifter til boliger. Men vi tog et lån fra banken. Og de satte deres egne 300 tusind dollars på et depositum til 8% om året. Efter 10 år vil dette beløb stige til 647 tusind dollars, det vil sige mere end 2 gange.Det må dog huskes, at indbetalingen på det indledende tidspunkt vil hænge bag lånebetalingerne, og et sted midt i sigt begynder det at overhale dem. Normalt foretager en person sammenligninger for det første investeringsår og er skuffet, men af en eller anden grund tænker få over udsigterne. Og i fremtiden garanteres det beløb, der vokser på indskudskontoen, at indtage betalinger på et boliglån, der betales i lige store rater over hele perioden.
Låntager har intet at tabe.
Hvilket af ovenstående kan vi konkludere? Det viser sig, at i næsten enhver situation på markedet ud over den globale økonomiske eller politiske krise er det at købe et hus på kredit en rentabel forretning, selvom du har kontanter til at købe en lejlighed. Ud over matematik er psykologi dog ikke mindre vigtig i livet. Hvis du er ukomfortabel med at leve af kredit, skal du investere i finansielle instrumenter - alt dette er ikke noget for dig. Hvis du er klar til at deltage i den finansielle kultur - husk, med boliglån er det usandsynligt, at du mister noget.
