Spørgsmål: Hvad skal ejendomskøbere gøre i situationen med den globale finanskrise, hvis sælgeren er forsvundet, hans kontor er lukket, og telefonerne ikke svarer?
Svar: Hver beboer i De Forenede Arabiske Emirater, det vil sige dig og jeg, er direkte eller indirekte forbundet med Dubai-ejendomsmarkedet. Den økonomiske krise, der rammer alle lande i verden, på en eller anden måde, påvirker enhver person. Det må indrømmes, at den internationale finansielle krise, som medførte begrænsninger på lån til købere og øgede udlånsrenter, tvang mange udviklere til at fryse deres projekter på ubestemt tid. Escrow Account Law nr. 8 fra 2007 forpligtede organisationer til at åbne garanti- eller tillidskonti for deres projekter og således give køberen mere forståelig information om kvaliteten af udvikleren og dens pålidelighed. I dag er alle nye organisationer forpligtet til at følge denne lov. Nogle ejendomskilder rapporterer imidlertid, at den nye lov nr. 8 i slutningen af 2008 finder anvendelse på alle ejendomsudviklere, der findes i Dubai. Fast ejendomskontoret (RERA) og den nye lov nr. 8 giver Dubai-købere af ejendom, der har mistet investeringer i fortiden på grund af forsinkelser i byggeriet, til at føle sig mere selvsikker. Real Estate Control Authority (RERA) advarer strengt ejendomsinvestorer om behovet for at være opmærksomme på følgende faktorer:
- Ejendomsudvikleren skal være registreret hos RERA og have et registreringsnummer
- Kontantbidrag til udvikleren skal krediteres escrow-kontoen (trust-konto), der er åbnet hos en bank, der er godkendt af RERA. En ejendomsmægler skal have et specielt certifikat med stempel og registreringsnummer RERA.
Derudover er den første ting, som en ejendomskøber skal kontrollere, om bygherren er registreret i Dubai Land Department. Kun jordafdelingen kan garantere beskyttelsen af købers rettigheder, og først da kan køberen underskrive et aftalememorandum (MOU) eller en kontrakt med udvikleren. Den eneste foranstaltning, som køberen kan tage, er at indgive en klage (krav). Derefter følger hendes retssag i en civil domstol, som derefter kan knyttes til en klage til en højere myndighed. Køberen kan indgive en klage til RERA og andre relevante myndigheder, såsom politiet og retten. Det vil sige i ovennævnte situation, hvis udvikleren er forsvundet, og hans kontor er lukket, skal du kontakte den lokale politiets efterforskningsafdeling og indgive en klage over udvikleren.
Spørgsmål: Navngiv statsinstitutioner, hvor skal du fremsætte krav vedrørende fast ejendom?
Svar: Tilsynsmyndigheden for fast ejendom (RERA) er hovedorganet i Dubai med ansvar for legalisering af ejendomssektoren. I tilfælde af uenighed med bygherren skal køberen først kontakte RERA, og ledelsen vil undersøge kravet og dets essens samt verificere den kontrakt, der er underskrevet af køberen.
RERA vil derefter indbringe sagen for ejendomsretten, som i det væsentlige er en civil domstol. Tvister over betalingsmisbrug som følge af forsinkede konstruktionsfrister falder ind under den største kategori af krav modtaget af den nye Dubai Real Estate Court. Denne domstol kan acceptere sagen til behandling, hvis begge parter er gået til retten og registreret deres kontaktnumre og adresser. Eksperter, der sidder i en ejendomsdomstol, skal godkendes af Dubai-domstolene og sverger, at de vil behandle sager upartisk og retfærdig.
Spørgsmål: Kan jeg returnere de penge, der er betalt for fast ejendom?
Svar: Det afhænger af kontraktbetingelserne, der blev underskrevet af begge parter, og de gensidige forpligtelser, der er foreskrevet i kontrakten. Kontrakter angiver normalt den lovgivning, som de falder under. Hvis dette forfalder i kontrakten, og hvis der var åbenlyse krænkelser af dens artikler fra bygherren, har køberen ret til at tage skridt til at beskytte sine rettigheder i retten eller i en anden alternativ form for at forsøge at finde en løsning på den omtvistede situation. Køberen skal være opmærksom på de vigtigste bestemmelser i kontrakten og beskytte deres rettigheder på de mest effektive måder at bevise, at udviklerne ikke byggede det, de lovede, eller gjorde det på det forkerte tidspunkt. Normalt er der særlige klausuler i salgskontrakten, der fastlægger muligheden for forsinkelser baseret på årsagerne til manglende overholdelse af konstruktionsfristerne, der er direkte relateret til eller uafhængig af bygherren. Disse bestemmelser forklarer normalt på hvilket tidspunkt køberen kan opsige kontrakten ensidig, og hvad der vil være beløbet for betalinger og kompensationer, der skyldes ham. Investorerne skal være særlig opmærksomme på de artikler i aftalen, der fastlægger datoer for idriftsættelse af anlægget, og af hvilke grunde udvikleren kan ændre disse betingelser. For at en kontrakt skal være et virkelig juridisk juridisk dokument, skal kontraktforpligtelser erstattes af proportional tilfredshed. Proportional tilfredshed er den gevinst eller det tab, som parterne modtager, og som motiverer parterne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser. Dette afhænger igen af domstolens afgørelse, der overvejer købers klage.
Spørgsmål: Hvem kan garantere, at opførelsen af planlagte projekter fortsætter?
Svar: Betalinger foretaget af købere af fast ejendom i Dubai vil blive beskyttet af specielt administrerede tillidskonti, såkaldte escrow-konti, i henhold til loven om tillidskonti nr. 8. Denne lov er obligatorisk for ethvert selskab eller enkeltperson, der modtager betalinger for fast ejendom, hvis konstruktion endnu ikke er afsluttet. Udviklere, der lancerer nye boliger eller kommercielle bygninger og lokalsamfund med flere etager, skal kontakte Dubai Land Department for at åbne en garantikonto. Penge, som købere eller finansielle institutioner betaler for ejendomsenheder, krediteres en speciel konto, der er åbnet for hver enkelt nye bygning hos en autoriseret bank. Loven bestemmer, at udviklere skal udnævne en manager til en garantikonto, der overvåger brugen af midler fra kontoen. Udvikleren skal først og fremmest modtage et certifikat fra en konsulent, der arbejder på anlægget, som normalt angiver, hvilken byggefase, der allerede er afsluttet. Lederen af garantikontoen skal underrette Landafdelingen om de beløb, der er udstedt til bygherren. Selv efter projektets afslutning har udvikleren ikke adgang til beløbene på kontoen. Landafdelingen fryser 10% af projektets omkostninger på garantikontoen i et år efter, at byggeriet er afsluttet, indtil alle ejendomsenheder er registreret i køberens navn, og de sidste dokumenter er udstedt for at bekræfte ejerskabet.
Hvis kravene i loven ikke er opfyldt, kan bygherren bødes med mindst 200 tusind AED. Hertil kommer, at RERA udstedte et dekret af 1. januar 2009, hvor udviklere og banker pålægges ikke at opkræve købere og investorer mere end 20% af værdien af fast ejendom inden byggeriets start for at reducere niveauet for markedspekulation. "For fast ejendom under opførelse skal udviklere, der har samlet mere end 20% af ejendommens kontraktlige værdi fra købere, straks stoppe med at opkræve yderligere betalinger, indtil de beløb, der er indsamlet på garantikonti, begynder at nå bygherrer." RERA har også udstedt forskriftsmæssige procedurer i forbindelse med lov nr. 13, der oprettede et interim-ejendomsregister for alle planlagte ejendomme, der skal registreres hos instituttet. Landafdelingen kan således garantere, at alle planlagte ejendomsgenstande falder ind under ovenstående krav, som udviklerne strengt skal følge.
