For sådanne købere kan den bedste mulighed for at investere i Dubai-ejendom være at købe ejerskab af et hotelværelse eller serviceret hotellejlighed. Hvad er det, og hvad er funktionerne ved valg og køb af fast ejendom i hotelkomplekser, besluttede vi at spørge administrerende direktør for IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, fortæl mig, hvad får køberen, når han køber ejendom på et hotel eller hoteludlejede lejligheder?
Køberen bliver i dette tilfælde ejeren af ikke blot en nøglefærdig finish, men også design af værelser af berømte designere, såvel som møbler, elektroniske apparater og husholdningsapparater og interiørartikler. Virksomhedens operatør af hotellet påtager sig alt ansvar for vedligeholdelse, reparation, korrekt design og vedligeholdelse af gæster i henhold til hotelstandarder. Som regel tilbydes værelser og lejligheder til salg i hotelkæder i kategorien 4-5 *.
Hvad er fordelene ved at købe en hotellejlighed sammenlignet med køb af, for eksempel, en lejlighed i et almindeligt boligkompleks?
Fordelene ved denne form for investering er åbenlyse. Ejere af hotellejligheder får i deres ejendom ikke kun en ejendomsenhed med en "design" -dekoration, møbler og et sæt udstyr af høj kvalitet. Det vigtigste er måske, at køberen af sådan fast ejendom har ret til at bruge alle hotellets faciliteter - roomservice, stuepige og concierge-tjenester, spa-centre og fitnesslokaler, barer og restauranter. Da ejendom erhverves, har køberen desuden ret til at ansøge om UAE-opholdsvisum for sig selv og hans familiemedlemmer.
Det er faktisk, at investoren erhverver en del af hotellet i ejendommen?
Ikke rigtig sådan. Der er en forskel mellem ejendom under fuld kontrol af hoteloperatøren og ejendom, der kun betjenes af hotellet, men ikke administreres af det.
Og hvad er forskellen?
Faktum er, at når en investor køber et hotelværelse eller lejligheder under ledelse af et hotel, så på samme tid med salgskontrakten (eller alternativt i selve købekontrakten) underskriver han en aftale om overførsel af ejendommen (i dette tilfælde et hotelværelse) til ledelsen af hoteloperatøren. Denne aftale afspejler standarderne for drift af fast ejendom, dens værdi samt proceduren for indhentning og fordeling af indtægter fra dens anvendelse. Det vil sige, at operatørselskabet overtager ikke kun vedligeholdelse af fast ejendom, men også dets ledelse for at skabe indtægter. Betingelserne for ejerens bopæl i de købte boliger er særskilt specificeret, nemlig den periode, hvor sådan en bolig er mulig, bookingproceduren, leveomkostningerne ud over den aftalte periode osv.
Hvis vi taler om lejligheder, der kun betjenes af operatøren, så afhænger husejeren i dette tilfælde sin ejendom. Han kan bo i lejligheder selv eller leje dem ud, enten uafhængigt eller ved hjælp af et administrationsselskab. Men som for et hotelværelse, er ejeren af ejendommen forpligtet til at betale for vedligeholdelse af sine lejligheder i overensstemmelse med operatørselskabets standarder.
Hvem er efter din mening primært interesseret i at erhverve hotellejligheder?
Jeg vil udskille de to vigtigste målgrupper for købere af hotellejligheder. Den første gruppe inkluderer investorer, der gerne vil bruge fast ejendom til deres egen komfortable levevis (eller til ophold hos deres familie, venner og bekendte) i en kort periode i et år, for eksempel i helligdage eller ferier. Samtidig frigøres investoren for behovet for konstant at tage sig af vedligeholdelsen af fast ejendom og pådrage sig yderligere driftsomkostninger, men tværtimod kan regne med fortjenesten ved det. Valget af denne gruppe er et hotelværelse eller lejlighed, der administreres af en hoteloperatør.
Til den anden gruppe inkluderer jeg kunder, der er ivrige efter at få det bedste ud af alt og er villige til at bære nogle ekstra omkostninger. Selv om det i dette tilfælde er deres fordel åbenlyse: faktisk bor de på et femstjernet hotel, samtidig betaler de kun en lille del af udgifterne til "rummet" og har fleksibilitet til at bruge deres ejendom. Om nødvendigt kan de The Address, Downtown Burj Dubai overføre deres boliger til ledelsen i operatørselskabet for at generere indtægter eller sælge det for at returnere investeringen. I denne kategori er servicerede hotellejligheder valget.
En eller anden måde, men for enhver investor er det vigtigt, at hans ejendom besidder maksimal tiltrækningskraft. Hvordan går det i hotelbranchen, afspejles konsekvenserne af krisen i den?
I henhold til de seneste offentliggjorte data i den globale Deloitte-undersøgelse rangerer Dubai i 2008 på andenpladsen og tredjepladsen i henhold til gennemsnitlig indkomst fra henholdsvis et hotelværelse og gennemsnitlig værelsespris. De gennemsnitlige omkostninger for et værelse på Dubai-hoteller i 2008 var USD 300 pr. Dag, og den gennemsnitlige indkomst fra et værelse var 237 $. Kun Moskva er foran Dubai, hvilket ikke er overraskende, i betragtning af at den russiske hovedstad er verdensledende med hensyn til ejendomspriser og til leveomkostninger.
På samme tid blev hoteller i Mellemøsten-regionen mindst påvirket af konsekvenserne af den globale økonomiske krise, hvilket i andet halvår af 2008 viser en stigning i gennemsnittet af gennemsnitlig indkomst pr. Værelse med 14,5%.
Selvfølgelig ville det være urimeligt at tro, at hotelvirksomheden i Dubai i år vil vokse i samme tempo, men i sammenligning med andre lande har dette emirat enhver chance for at forblive i spidsen. De seneste tal for februar 2009 bekræfter forresten dette. Selvom den samlede belægningsprocent på Dubai-hoteller er lidt faldet, men samlet set forbliver den på et meget højt niveau, nærmer sig 80%, og Dubai-strandhoteller var 95% fulde i februar.
Hvor mange tilbud på hotellejligheder er der lige nu?
Der er mange tilbud på hotellejligheder på Dubai-markedet. Du skal dog nærme dig valget meget omhyggeligt. Da du erhverver ikke kun en ejendom, men også et sæt rettigheder og forpligtelser i forbindelse med dens brug, kræves en særlig omhyggelig undersøgelse af de relevante dokumenter. Derudover bør du evaluere udsigterne til selve hotelprojektet, hvor du overvejer muligheden for at erhverve lejligheder. Og selvfølgelig, når du køber en ejendom, skal du gøre dig bekendt med alle mulige muligheder for at træffe det valg, der bedst passer til dine behov.
For eksempel, hvis du er en forretningsmand og hovedsagelig besøger Dubai for erhvervslivet, skal du måske være opmærksom på lejligheder i nye hotelkomplekser i byens forretningsområder. Et af de seneste sådanne projekter er The Address, Downtown Burj Dubai, som åbnede i oktober sidste år og administreres af hoteloperatøren Emaar Hospitality Group. Denne smarte 63-etagers bygning har en strategisk beliggenhed i hjertet af Dubai centrum, tæt på verdens højeste bygning - Burj Dubai. Omkostningerne ved lejligheder her starter med 950 tusind dollars.
Hvis du leder efter et sted at slappe af på havet, skal du være opmærksom på hotelprojekter på "palmen" øen Palm Jumeirah. F.eks. Kan Grandeur Residences luksus-servicerede lejligheder købes for omkring $ 6.400 pr. Kvadratmeter. I henhold til de mest pessimistiske skøn udgør den årlige nettoindkomst ved overførsel af lejligheder til hotellet 5 8% af den samlede investering. Samtidig vil jeg endnu en gang understrege, at ejeren er lettet for alle besværet og udgifterne ved vedligeholdelse og forvaltning af fast ejendom, og det er frit at vælge, om han skal bo i sine lejligheder alene eller leje dem for at opnå en stabil indkomst.
Nå, en anden typisk mulighed er, når erhvervelse af hotellejligheder primært betragtes som en investering, og først da - som en mulighed for at have boliger. Her kan du anbefale at være opmærksom på projekter fra store internationale hotelkæder. For eksempel er det muligt at købe et hotelværelse administreret af den schweiziske Movenpick-kæde for at bo der 30 dage om året gratis, eller i et hvilket som helst andet hotel i den samme kæde rundt om i verden med betydelige rabatter. I løbet af de første tre år garanterer operatørselskabet ejeren en årlig nettoindkomst på 6,7% af det placerede beløb. Prisen for dette nummer er 175 tusind dollars.
Lad os gå videre til praktiske henstillinger om emnet for, hvordan man nærmer sig valget af et investeringsobjekt?
Den vigtigste anbefaling er at prøve at se alt med egne øjne. Og for dette arrangerer vi hos IMEX Real Estate gratis bekendtgørelsesture til Dubai for vores kunder. Vi tilbyder vores kunder et individuelt rige program for dagen med besøg på alle projekter af interesse. Under turen kan vores kunder se og sammenligne ikke kun individuelle objekter til salg, men alle hovedprojekter i den nye byudvikling for bevidst at bestemme retningen for søgningen. Vores konsulenter, der ledsager kunden, viser, fortæller og besvarer alle dine spørgsmål i realtid. Denne service er rettet mod at give kunderne det mest komplette billede af ejendomsmarkedet i Dubai og efterspørges først og fremmest af dem, der først overvejer at købe fast ejendom i Emiraterne.
Dækker dine tilbud kun Dubai-projekter?
Naturligvis findes interessante tilbud på hotelværelser og lejligheder ikke kun i Dubai. Og selvom Dubai ejendomsmarked er det største og mest dynamiske, kan kunden tilbyde interessante muligheder i Abu Dhabi og de nordlige emirater, hvis kunden har et ønske. Mere detaljeret information om tilbudene fra IMEX Real Estate samt muligheden for at stille en anmodning til vores specialister er tilgængelig på vores hjemmeside www.imexre.com
Tak for samtalen. Vi ønsker dig succes.
