AT KøBE EJENDOM I DUBAI: TRINVIS VEJLEDNING

Vi fortsætter en cykel med artikler, der er dedikeret til fast ejendom i DUBAI. Hemmeligholder ikke, at den almindelige køber ikke har nogen nem instruktion ved bestilling af proceduremomenter. SAMMENDRAG, PRISET FOR SPØRGSMÅLET ER SUFFICIENTLIG HØJT, OG DE MULIGE RISIKOER FOR UDFØRELSE AF TRANSAKTIONEN SKAL VÆRE MINIMUM. I DAG ER VI TRIN-FOR-TRIN BYGNING AF EN PROCEDURE FOR KØB AF EJENDOM I DUBAI, OG VI PRØVER DE NEDSTE DETALJER, DER SKAL Tændes for alle vigtige aspekter.

Vores landsmænd, der beslutter at købe fast ejendom i UAE, skal huske på, at der stadig ikke er nogen almindelig føderal lovgivning inden for fast ejendom i De Forenede Arabiske Emirater. Hvert af de syv emirater regulerer uafhængigt alle spørgsmål i tilknytning til ejendomsmarkedet på dets område. Den mest progressive i denne retning, traditionelt, er Dubai.

Dubai har de mest udviklede og gennemsigtige lovgivningsmæssige rammer inden for fast ejendom. I henhold til lovene fra Emiratet i Dubai har borgere i fremmede lande, der ikke er medlem af Arab Gulf Cooperation Council (GCC), ret til direkte erhvervelse af ejendom i Dubai i fuldt ejerskab ("frihold") i specielt udpegede territorier, i de såkaldte friholdsområder. Listen over sådanne zoner er oprettet ved dekret fra Dubai's Lineal nr. 3 fra 2006. Disse inkluderer næsten hele territoriet i "nye Dubai", herunder så populære områder som Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Dubai Downtown og andre.

Rettighederne til fast ejendom er registreret i et særligt register af Dubai Land Department, og ejerne får udstedt et registreringsattest (den såkaldte "Title Deed"). Registrering af ejendomstransaktioner udføres på tidspunktet for kontakt med køberens og sælgerens landafdeling, og straks udstedes registreringsattesten, der bekræfter ejerskabet af den erhvervede ejendom, til køberen. Denne procedure med "øjeblikkelig" registrering forenkler maksimalt processen med at købe og sælge fast ejendom og minimerer mulige risici, både fra sælgers og købers side.

Overholdelsen overvåges af Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Det er navnlig ansvarlig for registreringen af fast ejendomsprojekter samt for den obligatoriske registrering af udviklere, ejendomsmægler og agenturerne selv. RERAs aktiviteter er primært rettet mod at beskytte købere og sælgers rettigheder og interesser og er designet til at minimere muligheden for svig fra agenters side. Det er meget enkelt at kontrollere registreringen af et hvilket som helst ejendomsmægler og dets agenter. For at gøre dette skal du bare gå til det officielle RERA-websted på www.rpdubai.com

Generelt er proceduren for køb af ejendom i Dubai i de fleste tilfælde som følger:

1. Køberen vælger den ejendom, som han ønsker at købe

Den nemmeste og mest effektive måde er at kontakte et af ejendomsmæglerfirmaerne, der opererer på Dubai-markedet. Faktum er, at uden deltagelse af agenter i Dubai, som faktisk i resten af verden, er næsten ingen ejendomstransaktion fuldført. Det er i ejendomsmægler, oftest gælder kunder, der ønsker at leje, leje, købe eller sælge fast ejendom. Agenter, som ingen anden, arbejder på markedet, har oplysninger om, hvad, hvad og hvor meget de vil leje, leje, sælge eller købe. I de fleste tilfælde fungerer ejendomsmæglerfirmaet som en tredjepart i transaktionen mellem sælgeren og køberen, hvilket garanterer begge interesser. Man må dog huske på, at ikke alle professionelle markedsdeltagere er behørigt registreret og handler lovligt.

Først og fremmest skal alle ejendomsmægler, der opererer i Dubai, i overensstemmelse med ordren fra formanden for Dubai Land Department nr. 85 fra 2006 have licens til denne type aktiviteter og være registreret i det særlige register for Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Da forretningsenheder i UAE ikke har universel juridisk kapacitet, skal den tilladte type aktivitet være tydeligt angivet i licensen. F.eks. For mægling ved salg, køb eller leasing skal disse typer aktiviteter udtrykkeligt angives i licensen. Samtidig skal alle virksomhedens agenter gennemgå et passende uddannelseskursus og modtage personlige mæglerkort med et individuelt nummer.

2. Sælgeren og køberen underskriver en salgskontrakt, der afspejler alle transaktionens parametre Generelt skal en kontrakt om salg af fast ejendom opfylde følgende grundlæggende krav:

At være i fængsel

Notarisering af aftaler om køb og salg af fast ejendom i UAE er ikke påkrævet, en enkel skriftlig form er tilstrækkelig. På trods af det faktum, at det officielle sprog i UAE er arabisk, anerkendes og accepteres traktater på engelsk universelt uden oversættelse. Undtagelsen er anklagemyndigheden, politiet og domstolene, hvor oversættelse til arabisk er et obligatorisk krav.

Indeholder de vigtigste vilkår for transaktionen

I kontrakten om salg af fast ejendom skal angives:

genstand for salg
værdien af den erhvervede ejendom
yderligere betalinger forbundet med transaktionen (provision af agenter, betalinger til bygherren, registreringsgebyr i jordafdelingen, refusion af sælgeren af forudbetalte vedligeholdelsesomkostninger osv.),
den periode, i hvilken købs- og salgstransaktionen skal gennemføres,
vilkår og procedure for afvikling
parternes ansvar i tilfælde af manglende opfyldelse af kontraktbetingelserne.

Det er værd at bemærke, at involvering af tredjepartsadvokater i forberedelsen af kontrakten om salg af fast ejendom i de fleste tilfælde ikke er påkrævet. Som regel er kvalificerede ansatte i et ejendomsmæglerfirma, der gennemfører en transaktion, ret i stand til at udarbejde en sådan aftale på grundlag af standardformularer, der er godkendt og brugt i virksomhedens aktiviteter.

3. Når man underskriver en salgskontrakt med sælgeren, foretager køberen et depositum (normalt 10% af værdien af den erhvervede ejendom)

Normalt accepterer ejendomsmægleren depositum fra køberen og holder det indtil de endelige afviklinger og registrering af transaktionen i Landafdelingen. For køberen garanterer dette tilbagelevering af depositum, hvis transaktionen ikke finder sted på grund af sælgers skyld. Og sælgeren kan til gengæld stole på betaling af depositumbeløbet som kompensation, hvis transaktionen ikke finder sted på grund af køberens skyld.

Dubais ejendomsmarked er multinationalt. Købere, sælgere, udlejere og lejere er normalt udenlandske statsborgere. Hvor kan de se efter hinanden, hvis noget går galt? Derfor er et ejendomsmæglerfirma med hjemsted i Dubai en seriøs garant for transaktionen. Derudover er en vigtig faktor kravet om lovgivning om 100% ejerskab af en sådan virksomhed af lokale beboere - borgere i UAE.

4. Sælgeren udarbejder en tilladelse fra bygherren til at sælge sin ejendom (No Objection Certificate, NOC), hvilket er nødvendigt for at registrere en transaktion i Dubai Land Department

En tilladelse fra udvikleren (No Objection Certificate, NOC) er faktisk et certifikat for fraværet af sælgers gæld til udvikleren. Registrering af en sådan tilladelse til salg af fast ejendom kan tage fra 1 dag til 2-3 uger, afhængigt af bygherren. Omkostningerne ved en sådan tilladelse er igen afhængig af udviklerens politik fra 500 til 5000 UAE-dirhams (ca. USD 137-1370).

5. Når tilladelsen til at sælge er opnået, registrerer sælgeren og køberen ejendommen i navnet på den nye ejer i jordafdelingen.

Normalt afregnes transaktioner også på registreringstidspunktet. Ejendomsregistret vedligeholdes af Dubai Land Department i elektronisk form. Registrering af overdragelse af ejendomsret til fast ejendom udføres på det tidspunkt, hvor køber og sælger kontakter, og straks modtager køberen et registreringsattest (”Titelforklaring”), der bekræfter sit ejerskab af den erhvervede ejendom.

Hvis ejendommen endnu ikke er taget i brug, sker dens registrering hos jordafdelingen i det midlertidige register. I dette tilfælde modtager køberen ikke et registreringsattest, men den såkaldte. initial salgskontrakt (initial salgskontrakt). Når genstanden tages i brug, er den primære salgskontrakt grundlaget for ejeren til at modtage et registreringsattest. Omkostningerne ved registrering af overførsel af ejendomsret til fast ejendom i Land Department udgør normalt 2% af salgsprisen plus en lille fast betaling (ca. US $ 100) for udstedelse af et certifikat.

For at registrere dig i landafdelingen skal du indsende følgende dokumenter:

- originaler af køber og sælgers pas
- det originale certifikat for registrering af fast ejendom på sælgers navn
- Den oprindelige tilladelse til salg af fast ejendom fra bygherren (NOC)
- kopi af salgskontrakten.

Hvis du ikke har mulighed eller ønske om personligt at være til stede i Landafdelingen på tidspunktet for registrering af overdragelsen af rettigheder, kan du delegere din myndighed til at registrere fast ejendom i dit navn til enhver anden person ved at udstede en notarial fuldmagt. Dette kan for eksempel gøres på Dubai Courts Notary Public. Omkostningerne ved notarisering af en fuldmagt er 60 UAE dirhams (ca. US $ 16) plus 150 dirhams (ca. US $ 41). Der er tjenester til at indtaste fuldmagt på engelsk og arabisk.

På tidspunktet for registrering af overdragelsen af rettigheder til fast ejendom finder de endelige aftaler mellem sælgeren og køberen i henhold til køb og salgstransaktion sted. Normalt udføres afviklingen ved at overføre forud forberedt bankkontrol fra køberen til sælgeren for de nødvendige beløb (den såkaldte lederchecks - en analog af en bankregning). Sådanne kontroller udarbejdes ofte af et ejendomsmæglerfirma, der gennemfører en transaktion. Før dette skal agenturet naturligvis modtage alle midler fra køberen. Kontantbetalinger findes undertiden, men ikke almindelige på grund af den masse ulejlighed, der er forbundet med dette.

Umiddelbart før udstedelsen af registreringsattesten til køberen beder statsregistrator køberen og sælgeren om at foretage aftaler og underskrive et papir om, at sælgeren ikke har nogen krav om betaling af fast ejendom. For at transaktionens afsluttende proces skal kunne fungere problemfrit, skal køberen forberede alle kontroller på forhånd og koordinere de navne og beløb, der er angivet i dem med sælgeren. Hvis transaktionen gennemføres af et ejendomsmæglerfirma, påtager den sig normalt funktionen af at koordinere og koordinere betalinger.

Du kan få yderligere oplysninger om køb af fast ejendom i Dubai fra IMEX Real Estate specialister på tlf. i Moskva +7 495 5100008, gratis nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved at sende en anmodning via e-mail [email protected].

FÆLLES KOMPLEKS AF TJENESTER I UAE REAL ESTATE MARKED